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文/樂居新媒體 宗鏞

這兩個(gè)月，是小一初一報(bào)名季、中考季，作為深圳家長，學(xué)位、目標(biāo)學(xué)校、師資、生源、報(bào)名人數(shù)、中考成績……不同階段不同的問題，時(shí)刻撩撥著無數(shù)家長的心思。

(相關(guān)資料圖)

關(guān)注小升初升學(xué)的家長肯定對(duì)深圳公辦“四大名校”-深中、深實(shí)驗(yàn)、深外、深高級(jí)非常熟悉。

無例外這四所名校皆位于深圳關(guān)內(nèi)，不少位于非核心區(qū)的家長甚至擠破頭在福田、南山、羅湖買房，只為謀得一學(xué)位。

不過對(duì)于寶安人而言，其共同認(rèn)可的名校初中，那一定是：寶安中學(xué)初中部。

上次寫羅湖深中學(xué)區(qū)的時(shí)候也有粉絲建議了，今天就細(xì)聊一番。（回顧：房價(jià)最高跌3成！深中學(xué)區(qū)上演“首付消失術(shù)”）

學(xué)霸加工廠“寶中初中部”，中考成績穩(wěn)居寶安第一

寶安中學(xué)初中部位于寶城20區(qū)洪浪南路，緊鄰寶安中學(xué)高中部，占地40361.2㎡，總建筑面積31077㎡，現(xiàn)有52個(gè)班2700多名學(xué)生，采取學(xué)區(qū)招生。

寶中初中部素來被稱為“學(xué)霸加工廠”，每年的成績都穩(wěn)居寶安第一。

從寶中初中部的中考成績上看，今年寶中初中部四大錄取人數(shù)多達(dá)57人，居寶安區(qū)第一。

雖然從數(shù)據(jù)上看，寶中考入四大名校的比例較小，但其初中部沒有直屬小學(xué)、沒有掐尖擇校生，且參考人數(shù)冠絕深圳的大背景下，有這樣的成績已經(jīng)難能可貴。

要知道，寶中每年至少800人報(bào)考，學(xué)生基數(shù)巨大，跟區(qū)內(nèi)其他學(xué)校基本沒有可比性。

此外，還有很重要的一個(gè)原因：寶中很多學(xué)生家長為了求穩(wěn)，不少人會(huì)選擇直升離家近的高中部，而不是去四大。

穩(wěn)定的中考佳績，開始讓寶安的家長們盯上了寶中學(xué)位，在過去幾年房價(jià)飛速猛漲的時(shí)代，帶寶中學(xué)位的小區(qū)房價(jià)一度令人高攀不起。

最低錄取積分109.4，至少提前5年買房方可入學(xué)

在了解寶中學(xué)區(qū)房價(jià)之前，我們先了解下寶中學(xué)區(qū)范圍。

值得一提的是，今年寶中學(xué)區(qū)進(jìn)行了調(diào)整。

原來的寶中學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，可以共享三所集團(tuán)內(nèi)的初中，參考2022年的招生計(jì)劃可見，以前在學(xué)區(qū)內(nèi)可同時(shí)申請(qǐng)三所初中（寶中初中部、寶中外國語、寶中實(shí)驗(yàn)學(xué)校）任意一所，即便積分不夠讀本部也可按第二志愿就讀外國語或?qū)嶒?yàn)。

根據(jù)2023年寶安區(qū)最新學(xué)區(qū)劃分，寶中初中部與寶中外國語繼續(xù)作為共享學(xué)區(qū)，寶中實(shí)驗(yàn)被劃分出去，尖崗山片區(qū)部分小區(qū)也被劃分出原學(xué)區(qū)。

原先寶中的生源是比較穩(wěn)定的，隨著學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的新盤陸續(xù)入伙，報(bào)考人數(shù)增加，寶中學(xué)位開始出現(xiàn)緊張，于是孝德學(xué)校很快在18年投入使用了，不過二者學(xué)區(qū)范圍有點(diǎn)奇怪。

2023年寶安區(qū)第一學(xué)區(qū)劃分（部分）

孝德學(xué)校是單享學(xué)區(qū)，寶中是共享學(xué)區(qū)，二者有很大一塊重復(fù)，從教育局的解釋來看，目前重合區(qū)域是兩所學(xué)校都可以報(bào)的，也即孝德學(xué)區(qū)雖是單享學(xué)區(qū)，但目前也是可以申請(qǐng)寶中學(xué)位的，但以后就不確定了，要看來年招生范圍是否發(fā)生變化。

根據(jù)2023年寶安區(qū)初一錄取積分信息顯示，寶中初中部的最低錄取積分為109.4分，寶中外國語學(xué)校為85.5分，孝德學(xué)校為76.2分。

自寶安區(qū)取消“類別 積分”模式，寶中初中部的入學(xué)難度有增無減，在區(qū)內(nèi)積分僅次于海韻學(xué)校，在學(xué)區(qū)內(nèi)至少要提前5年買房方可達(dá)到積分條件。

雖然寶中初中部的學(xué)位高達(dá)800個(gè)，然而從錄取積分可看出，寶中學(xué)區(qū)的居民相對(duì)于寶中外國語及孝德學(xué)校而言，更加認(rèn)可寶中初中部。

許多積分不夠的家庭，不得不被分流至寶中外國語學(xué)校、孝德學(xué)校。

圖源：深圳學(xué)位攻略

值得一提的是，寶中學(xué)區(qū)一帶屬于寶安老城區(qū)范圍，原先工業(yè)廠房較多，老小區(qū)也多，也正由于寶中學(xué)區(qū)優(yōu)異及穩(wěn)定的中考成績，大致寶中學(xué)位風(fēng)頭蓋過地段，大家對(duì)這里的普遍認(rèn)知也是寶中學(xué)位，使得寶中學(xué)區(qū)房價(jià)一度比肩寶安中心區(qū)甚至是前海。

掛牌價(jià)最高跌5成，寶中學(xué)區(qū)房價(jià)大跳水

不過隨著市場風(fēng)向的變化，深圳學(xué)區(qū)房在近兩年間，成為房價(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)，據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)顯示，寶中學(xué)區(qū)近一年半二手盤掛牌價(jià)下跌幅度高達(dá)17%，部分小區(qū)甚至跌幅高達(dá)5成。

提到寶中學(xué)區(qū)的樓盤，就不得不提到寶中學(xué)區(qū)四神盤，分別是華聯(lián)城市全景、中洲華府、中糧天悅壹號(hào)、勤誠達(dá)22世紀(jì)，這四個(gè)樓盤都靠近地鐵，周邊有中洲、勤誠達(dá)等商業(yè)，交通、教育、生活配套都很齊全。

加上寶中學(xué)區(qū)的加持，這四個(gè)盤成為寶中學(xué)區(qū)房天花板的存在。

不過即使在配套 學(xué)區(qū)加持，寶中四神盤價(jià)格也逃不過大跳水，成交價(jià)在高峰期紛紛下跌，例如中洲華府的小戶型，比成交高峰期下跌了近4成。

不過寶中四神盤的下跌，除了受到參考價(jià)及市場的影響，許多購房者在購買寶中四神盤除了地段以外，更多也是沖著寶中學(xué)位而來，然而小區(qū)距離更接近的學(xué)校是孝德學(xué)校。

這便存在學(xué)區(qū)重新劃分的風(fēng)險(xiǎn)，不過有光明深中學(xué)位事件作為前車之鑒，學(xué)區(qū)的調(diào)整勢必引來軒然大波，更何況是名聲遠(yuǎn)揚(yáng)的寶中學(xué)區(qū)。

那么當(dāng)下的寶中學(xué)區(qū)房該如何買入？

寶中周邊小區(qū)情況其實(shí)和福田百花片區(qū)有點(diǎn)類似，周邊很多老破舊小區(qū)，不同于南山的名校都是大戶型居多，買套好點(diǎn)的學(xué)區(qū)房基本要上千萬，寶中和福田百花片區(qū)一樣，大小戶型、新老盤均有，購房者選擇多樣。

主打小戶型、賣學(xué)位總價(jià)較低的小區(qū)有TATA公寓、都市翠海、佳華書苑雅閣、海雅繽紛城等，很多一房一廳、單身公寓都是學(xué)位房買家的最愛，這類小戶型總價(jià)雖低，但單價(jià)都很高了。

比如都市翠海面積最小的（19㎡左右）單價(jià)曾賣到14萬 /㎡，目前參考價(jià)為10.8萬/㎡，也有部分急售的業(yè)主低于參考價(jià)出售。

小區(qū)主要優(yōu)勢是地段也好，樓下就是靈芝地鐵站，靠近靈芝公園和中洲購物中心。

佳華書苑雅閣是這幾個(gè)小區(qū)里稍微好點(diǎn)的，2008年建成，帶電梯次新小區(qū)，主打贈(zèng)送，不過毗鄰廣深高速，東北向的房子有噪音影響。

43㎡的1房1廳可以改2房；65㎡、71㎡都是2房，71㎡的可以改3房，住家和學(xué)位都很適合，目前參考價(jià)為10.03萬/㎡。

年輕剛需還可以選擇佳華書苑雅閣、海雅繽紛城、都市翠海里面的中等戶型上車。

寶雅花園、豐華苑、碧濤居、風(fēng)采軒比較老，有些是樓梯房，但離學(xué)校近、單價(jià)低，以往買這里的主要都是沖學(xué)位來。

碧濤居（樂居攝于23.08）

稍微再豪一點(diǎn)的大戶型小區(qū)，如御景臺(tái)，鴻榮源旗下老牌豪宅，小區(qū)較大，目前參考價(jià)8萬/㎡。

御景薹（樂居攝于23.08）

還有御景臺(tái)旁邊的湖景居（只有2棟），2000年小區(qū)，大戶型居多，目前參考價(jià)7.5萬元/㎡，部分在售房源低于參考價(jià)。

湖景居（樂居攝于23.08）

恒安花園雖然離學(xué)校近，但是戶型一般，據(jù)說以前這里是刑場。

小區(qū)2004年建成，參考價(jià)為7.38萬/㎡。

恒安花園（樂居攝于23.08）

另外就是對(duì)樓齡有要求、戶型比較講究的群體，那就可以關(guān)注寶中四神盤：勤誠達(dá)22世紀(jì)、華聯(lián)城市全景、中洲華府的改善80-90多㎡的3房戶型。

華聯(lián)城市全景（樂居攝于23.08）

但是華聯(lián)城市全景、中洲華府未來學(xué)位可能存在變數(shù)，開發(fā)商賣房的時(shí)候就沒有把學(xué)位當(dāng)賣點(diǎn)營銷，勤誠達(dá)是比較穩(wěn)的。