廣州優質地塊遭瘋搶，保利搖中第二貴宅地，競拍門檻即將提高|觀察
時間：2023-06-24 08:37:46
界面新聞記者 | 黃昱
界面新聞編輯 |
(資料圖)
冷熱分明的土拍市場下，廣州誕生了今年以來第8宗搖號地塊——天河區員村一橫路地塊，該地塊更以約5.7萬元/平方米的樓面價躋身全市第二貴地塊。
6月21日，天河員村一橫路地塊的搖號結果出爐，最終幸運中簽的是佛山市南海雅置投資有限公司，這家企業背后站著的是央企保利發展，最終拿地金額為最高限價21.86億元。
該地塊算是廣州今年來最受追捧的地塊，共有35組競買人報名參拍，23家房企以及12個“馬甲”，除了保利、中海、華潤、越秀等21家央國企外，還有美的和嘉達兩家民企，經過30輪競價，在正式開拍近三小時前就將天河員村一橫路地塊送往搖號階段，最終參與搖號的企業共有34家。
房企如今在投資邏輯的上嚴重趨同，導致核心區域的優質地塊受到了激烈爭搶。在廣州“限地價+搖號”的土拍規則下，房企要拿下優質地塊最終就是憑運氣以及是否有啟用“馬甲”來提升中簽率。但此后，這一現狀或將發生改變。
近期，廣州住建局、規劃自然局等四部門聯合出臺了《廣州市建設“智慧+品質”住宅 打造好房子好小區行動方案》，要對重點功能片區或中心城區基礎較好的地塊提出基本品質要求，對熱門優質地塊提出優質品質要求，采取“資質＋搖號”競價方式。
為抑制土拍熱度以及提升住宅品質，北京是集中供地以來首個采取“競品質”規則的城市，后續杭州、成都、南京、合肥、青島、蘇州、沈陽等多個城市跟進，但各自細則存在差異。后來隨著土地市場轉冷，北京、杭州等城市都陸續取消了“競品質”。
中指研究院分析師孟新增對界面新聞表示，廣州此次“競品質”實施，在著力提高住房品質，改善住房條件，更好地滿足居民住房需求。“競品質”有利于規范房企開發建設，未來隨著核心區域品質盤的入市，也有利于促進改善需求釋放。
對土拍而言，熱點地塊品質要求更高，房企拿地也會更加謹慎和理智。
再現搖號地塊
因為區位好以及稀缺性，天河員村一橫路地塊是今年廣州第二批涉宅用地中最受關注的一塊，最后進入搖號環節也是外界意料之中的事。
最終5.7萬元/平方的樓面價，也僅次于三年前廣州城投拿下的越秀南AD013907地塊，當時的樓面價為64576元/平方米，是廣州的單價地王。
該地塊位于珠江新城東部、金融城西區，比鄰天河CBD核心，離天河公園站也僅約1000米。據了解，員村多年前曾被定位為珠江新城CBD延伸區，區內及周邊區域已多年沒有沒有宅地在公開招拍掛市場上出讓。
宅地供應的稀缺意味著天河員村一橫路地塊周邊在售一手項目不多，未來競品壓力較小。
公開資料顯示，離該地塊較近的在售新盤要去到天河公園板塊，也只有一個豪宅項目——天麟府瑧林，項目在售建面約113-172平產品，均價15-16萬元/平方米，目前基本處于尾盤銷售階段。
一手供應稀缺的同時，員村板塊內二手住宅房價也水漲船高，其中較知名的美林海岸項目有不少房源的掛牌價超過10萬元/平方米。
因此即便競價觸頂，但從5.7萬元/平方米的樓面價來看，天河員村一橫路地塊還是留給了開發商充足盈利空間。
除了明顯的區位優勢外，天河員村一橫路地塊體量不大也是其如今備受開發商青睞的重要原因。
掛牌信息顯示，該地塊性質為商住用地，宗地面積約為1.4萬平方米，計容建筑面積約為3.8萬平方米。
從廣州今年以來的土拍結果來看，房企對“優質板塊”+“體量適中”+“走貨可控”的地塊特別青睞。
這背后的根本原因在于，當前樓市的復蘇并不明朗，對各大房企而言，現金流依然是生命線，
滿足上述特征的地塊更符合現階段“風險可控+穩定走貨”的開發訴求。
今年同樣進入搖號環節的荔灣區羊城食品廠地塊、番禺迎賓路地塊以及近期成交的番禺好又多地塊也都是小體量，占地面積分別僅有3.1萬平方米、3.2萬平方米、2.37萬平方米。
不過，克而瑞廣佛團隊指出，天河員村一橫路地塊也有些許不得不提的“硬傷”。
例如城中村界面并不完善，雖然與CBD隔街對望，但周邊舊廠舊村較多，城市界面一般；還有華南快速、黃埔大道兩大交通干線，造成“噪音”困擾；且體量不大，純宅地的銷售盈利預期不高，但方便開發商“快進快出”模式。
迎來競品質階段
不難發現，在樓市分化越發明顯的背景下，房企對優質地塊的競爭趨向白熱化，除了“燒香拜佛”求好運外，不少房企也啟用“新型馬甲”來提升搖號地塊的中簽率。
與兩年前集中供地初期涌現的馬甲不同，如今出現在土拍中的“新型馬甲”隱藏更深，與其它參拍房企并不存在任何股權關系，成功規避各地土拍“禁馬甲”的規定。
在這樣的情況下，進一步提升拿地的公平性就變得很有必要。
5月29日，廣州市住建局、市自規局等4部門聯合印發《廣州市建設“智慧+品質”住宅 打造好房子好小區行動方案》，其中“嚴格過程管控，發展高品質住宅”中提到，在土地掛牌時，對全市重點功能片區或中心城區（如越秀、海珠、荔灣和天河區等）基礎較好的地塊，提出基本品質要求，列入土地出讓條件。
對于熱門優質地塊，提出優質品質要求（按照廣州市“智慧+品質”住宅評價指引的基本規定和控制項），采取“資質+搖號”競價方式。
一是在土地掛牌時，對全市重點功能片區或中心城區（如越秀、海珠、荔灣和天河區等）基礎較好的地塊，提出基本品質要求，列入土地出讓條件；對于熱門優質地塊，提出優質品質要求，采取“資質＋搖號”競價方式。
具體規則上，在第一階段：競買人競買價格在未達到最高限價時，報價最高者且高于或等于出讓起始價的，為競得人。第二階段：競價達到最高限價時，進入搖號階段的，競買人必須承諾按照“智慧+品質”住宅評價指引的要求，綜合評分達到出讓公告規定的分值，且競得人必須按照承諾書與廣州市住建局簽訂協議。
中指研究院分析師孟新增，整體而言，廣州此次“競品質”實施細則針對核心區或優質地塊提出針對性的品質要求，對于熱門地塊，品質要求更加全面及細致。
“競品質”規則若落地，是否也會對土拍中的“馬甲”起到一定限制作用呢？
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉告訴界面新聞，如果只是一些比較簡單的大家都可以滿足的品質標準，那就意味著開發商只要愿意參與及承諾就可以了，但如果是像有些城市一樣要對方案進行打分評比，那就有作用。
此外，多一個馬甲，等于要多做一份產品方案，對開發商來說，“馬甲”的準備工作變多了。
不過肖文曉指出，廣州政府試點“競品質”的主要目的并非為了限“馬甲”，而是希望在供給側給開發企業做引導，讓企業更加關注住房的品質。房地產市場的高質量發展，高品質的產品是基礎。
“競品質”其實也并非新提法。根據中指監測，在22城實施“兩集中”初期，北京、杭州、合肥、重慶、武漢等地在土拍階段相繼試點競品質環節，蘇州、成都、無錫、青島、沈陽亦出臺“定品質”細則作為提升住宅工程設計品質的參考及要求。
但隨著土地市場不斷調整，土拍規則持續優化，“競品質”規則在部分城市土地出讓環節逐漸退出或改善。
孟新增稱，今年僅青島、合肥等個別城市仍執行“競品質”土拍模式，一方面為了提高企業拿地積極性，另一方面，部分城市采取“定品質”方式，
如北京從2022年第三批供地開始改為拍地時參與的開發商直接出具《高標準住宅建設承諾書》，承諾各方面達到相應品質要求，另有部分地塊如今年海淀兩宗地塊調整為“競報地上實施超低能耗建筑面積”。
成都、西安、南京等城市也發布“定品質”的相關管理規定，提高住宅品質要求，要求企業在建設過程中嚴格執行。
可以預見，接下來或將有更多城市會出臺綠色建筑指標或者競品質的要求，以保證核心地塊今后的住宅品質。
