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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

(相關(guān)資料圖)

Q:

為什么您不發(fā)石景山的房子，也沒(méi)有推薦過(guò)，真的是因?yàn)椴贿m合投資嗎？我昨天看了這個(gè)**老師的視頻，他也說(shuō)石景山的不能買(mǎi)，嚴(yán)重跑輸大盤(pán)，主要就是因?yàn)槭卒摪嶙吡司蜎](méi)有核心了。但我就在五棵松上班啊，買(mǎi)在石景山是最方便的，所以想問(wèn)問(wèn)您的真正看法。

A：

1、這大V說(shuō)的挺有意思的，一看就是剛到北京沒(méi)兩年，我都懷疑他去過(guò)石景山嗎？至少他肯定沒(méi)見(jiàn)過(guò)首鋼當(dāng)年的輝煌，也不理解老工業(yè)區(qū)的堅(jiān)實(shí)底蘊(yùn)。這種視頻少看吧，不是說(shuō)他不是北京人，而是他畢竟年輕，沒(méi)經(jīng)歷過(guò)那個(gè)年代。我也不敢說(shuō)對(duì)石景山熟悉，但從30多年前就常來(lái)，見(jiàn)識(shí)過(guò)盛況。同學(xué)朋友同事也凈是首鋼子弟，也和首鋼地產(chǎn)談過(guò)合作，多少有些了解。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，之所以發(fā)石景山的少，主要是問(wèn)的人少，不是太熱門(mén)，但如果說(shuō)什么嚴(yán)重跑輸大盤(pán)就扯淡了。最簡(jiǎn)單的比較一下吧，朝陽(yáng)和石景山相比，肯定是朝陽(yáng)感覺(jué)更強(qiáng)吧？尤其是東邊挨著副中心，而石景山西邊挨著門(mén)頭溝，連鄰居都感覺(jué)不如。

可是看看現(xiàn)實(shí)吧，以西五環(huán)外蘋(píng)果園、楊莊古城一帶的老破小價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，都是5萬(wàn)多對(duì)吧。那沿著長(zhǎng)安街一直向東看到東五環(huán)外，朝陽(yáng)的定福莊常營(yíng)管莊等地，看看價(jià)格是多少？也是5萬(wàn)多。那說(shuō)明什么？說(shuō)明石景山只是表面上不張揚(yáng)，但是底蘊(yùn)深厚，一點(diǎn)兒都不比東邊弱。

所以甭聽(tīng)蝲蝲蛄叫喚，種地只看收成不看吆喝。石景山之所以不太熱門(mén)主要是面積小常住人口少，所以顯的低調(diào)而已。老工業(yè)區(qū)在首鋼搬走后確實(shí)沒(méi)占什么便宜，但是也沒(méi)吃虧啊。而且騰籠換鳥(niǎo)不是壞事兒，有了可開(kāi)發(fā)的土地才叫潛力呢，都蓋完了也就沒(méi)什么想象空間了。

3、簡(jiǎn)單就是這情況吧，該買(mǎi)就買(mǎi)，沒(méi)必要糾結(jié)這些。借用《神鞭》的一句話吧“辮子沒(méi)了神還在”，那石景山就是“首鋼搬走了，底蘊(yùn)尚存”。

僅供參考。

二

Q:

前門(mén)前小區(qū)能跑贏大盤(pán)嗎？?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)哪個(gè)更大？

A：

1、前門(mén)前跑贏大盤(pán)，那就是賭一把了唄，試試吧，真要是政策配合的話也有可能。不過(guò)一般不建議這會(huì)兒去炒學(xué)區(qū)房，贏了得到應(yīng)該得到的，輸了那就輸了唄。之前不是說(shuō)要給女兒買(mǎi)房的嗎？商量一下吧，都同意了再下注，免得落埋怨。

2、優(yōu)勢(shì)就是房齡新，小區(qū)品質(zhì)也還不錯(cuò)，在地段兒內(nèi)算宜居的。劣勢(shì)就是有學(xué)區(qū)溢價(jià)，差不多也在30%左右，然后學(xué)區(qū)質(zhì)量普通，過(guò)了高峰期未必還受追捧。簡(jiǎn)單說(shuō)就是地段價(jià)值不算太高，如果剔除溢價(jià)部分的話，那這十多年來(lái)是輸了大盤(pán)的。只不過(guò)是2013年后學(xué)區(qū)房出現(xiàn)，加上溢價(jià)部分才沒(méi)輸，但也沒(méi)贏。不過(guò)對(duì)應(yīng)的就是居住的性?xún)r(jià)比下降，租金收益率也隨之下降。

3、談不上優(yōu)劣勢(shì)哪個(gè)更大，看自己注重什么了。準(zhǔn)備賭一把學(xué)區(qū)房就試試，圖個(gè)穩(wěn)妥和居住性?xún)r(jià)比就沒(méi)必要。考慮好吧，趕上了風(fēng)口豬都能飛起來(lái)，但退潮之后有可能就知道誰(shuí)在裸泳了。按照其他國(guó)家地區(qū)和城市，以及北京其他功能性房產(chǎn)的先例，風(fēng)口之后都是好資源才支撐大呢。

所以如果這種時(shí)期投資學(xué)區(qū)房，常規(guī)建議是買(mǎi)離牛校最近的，因?yàn)椤熬徒雽W(xué)”是基礎(chǔ)原則。另外就是買(mǎi)總價(jià)高宜居的，總之就是好東西才什么時(shí)候都稀缺呢。

僅供參考。

三

Q:

我在航天城附近上班，家里另一位是偏自由職業(yè)對(duì)地點(diǎn)沒(méi)啥要求。目前預(yù)算1000萬(wàn)左右，想考慮上班方便配套齊全點(diǎn)的兩居或小三居自住為主。同步考慮保值，學(xué)區(qū)的話三五年內(nèi)用不到，準(zhǔn)備到時(shí)候再看。目前看了冷泉那一片的保利西山林語(yǔ)、北辰香麓；西北旺的春夏秋冬，還有中海的楓漣山莊；還看了下軟件園里面的西山公館和的東馨園東旭園；也看了下離航天城更近的永豐片區(qū)百旺府和永豐北邊的新房。

整體是這么個(gè)感覺(jué)，冷泉那邊感覺(jué)以后也就那樣，沒(méi)啥地域可以供進(jìn)一步發(fā)展了，養(yǎng)老挺合適，周?chē)涮子悬c(diǎn)偏；西北旺的春夏秋冬幾個(gè)園區(qū)不算新周?chē)簿瓦€好，學(xué)區(qū)短期也用不著；西山公館房子看著可以，配套也齊全，就是小區(qū)合圍的布局以及體量太??；永豐百旺府的次新價(jià)格都9萬(wàn)多了，快趕上楓漣山莊和西山公館了。而且感覺(jué)是賭一個(gè)未來(lái)，周邊還是偏荒涼。

所以想請(qǐng)您幫忙把把關(guān)，看上述的感覺(jué)準(zhǔn)確不準(zhǔn)確，也想咨詢(xún)下這幾個(gè)片區(qū)和小區(qū)您怎么看，或者有更合適的選擇。

A：

1、這已經(jīng)考慮的挺全面了，我好像都沒(méi)什么可說(shuō)的似的。感覺(jué)比較準(zhǔn)確，都是現(xiàn)狀，那就看自己重視什么吧。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，西山林語(yǔ)和北辰香麓就是自住為主，其他的期望值別太高。其中西山林語(yǔ)的價(jià)格走勢(shì)還行，不算落后北京大盤(pán)，只是和五環(huán)外其他板塊相比落后而已。北辰香麓旁邊的尚峰尚水還行，但價(jià)格就相對(duì)高了，低價(jià)自有低價(jià)的道理。學(xué)區(qū)溢價(jià)都不算高，居住的性?xún)r(jià)比就相對(duì)高，挺適合養(yǎng)老的，不算投資房。

3、學(xué)區(qū)房看自己，是否用得著也得承擔(dān)這溢價(jià)，高峰期只要是不錯(cuò)的學(xué)區(qū)都挺高的，總價(jià)更高的才能相對(duì)低些。百旺府倒沒(méi)什么可賭的，就是一分錢(qián)一分貨，可以算透支了未來(lái)，但肯定能實(shí)現(xiàn)，不算賭。

4、我真沒(méi)什么可說(shuō)的，看自己的喜好選擇吧，都是現(xiàn)狀。要不就看看清河西二旗西三旗一帶的，學(xué)區(qū)溢價(jià)相對(duì)低，升值挺好的，選擇也相對(duì)多。

僅供參考。

四

Q:

我還有5年退休，在考慮養(yǎng)老房。在望京有一套房，南湖中園，沒(méi)電梯，比較老，目前能賣(mài)五百八九十萬(wàn)，手里有200萬(wàn)。原來(lái)打算把望京的賣(mài)了，加上積蓄，750左右，在望京換個(gè)有電梯的、稍微新點(diǎn)的。但舊房從去年掛出去，房?jī)r(jià)一直在降，有點(diǎn)不舍得賣(mài)了。

所以目前有兩個(gè)選擇，一個(gè)是想花200萬(wàn)在郊區(qū)買(mǎi)個(gè)新點(diǎn)的有電梯的，自己養(yǎng)老，望京的舊房留著，出租也行，以后價(jià)格合適了再賣(mài)也行。一個(gè)是再等等，望京的房自己住還比較舒適，再住個(gè)十年八年還爬的動(dòng)，可是又擔(dān)心這200萬(wàn)放在手里，過(guò)幾年不值錢(qián)了。

想請(qǐng)教章哥，這兩個(gè)選擇哪個(gè)合適？還是都不合適？非常感謝！孩子在國(guó)外讀書(shū)，暫時(shí)可以不考慮給孩子準(zhǔn)備房子，還得十年左右才能決定在哪里發(fā)展。

A：

1、200萬(wàn)，還貸款嗎？二貸資格能買(mǎi)300左右的吧，這價(jià)格在郊區(qū)也不好買(mǎi)到宜居的，除非是遠(yuǎn)郊了，單價(jià)3萬(wàn)左右的差不多。但這就是自住為主了，一是流動(dòng)性弱點(diǎn)兒，二是傳導(dǎo)的排序靠后，三是升值幅度也有可能弱一些。

2、常規(guī)建議是一步到位，要不然就算在郊區(qū)買(mǎi)了，弄不好過(guò)幾年還是置換，又浪費(fèi)一次稅費(fèi)成本。300萬(wàn)的一般也10萬(wàn)起，再加上裝修和時(shí)間精力未必劃算。

3、望京的兩極分化有點(diǎn)兒明顯，望京東和北部的強(qiáng)于西部，而且是房齡新品質(zhì)高的占優(yōu)。不過(guò)就算是老房也比其他板塊強(qiáng)，畢竟望京整體算強(qiáng)勢(shì)的。反正要是我就一步到位了，要不然2-300也買(mǎi)不到什么合適的，買(mǎi)了也未必住的上，有可能白折騰。

4、是否再等等就看自己的判斷了，我認(rèn)為北京的房子大概率比現(xiàn)金保值。

僅供參考。

五

Q:

我現(xiàn)在海淀區(qū)領(lǐng)秀新硅谷240平大平層，市值2000左右?，F(xiàn)在小區(qū)有二手獨(dú)棟四層400平，報(bào)價(jià)3000左右。不知道是否值得換。特別擔(dān)心以后別墅升值太慢。就因?yàn)樾^(qū)有不少別墅，拖累得我們大平層升值也特別慢。之前考慮過(guò)換昌平別墅，看了您很多文章后，徹底放棄了這個(gè)想法。那個(gè)太不保值了。

A：

1、房子是用來(lái)住的，如果是注重居住體驗(yàn)就換唄。這就沒(méi)必要太糾結(jié)什么升值了，肯定落后于板塊內(nèi)普宅，但得到的享受也不是普宅所能給予的。

2、領(lǐng)秀新硅谷還不錯(cuò)了，在全北京的別墅類(lèi)產(chǎn)品中算升值好的，畢竟靠著產(chǎn)業(yè)區(qū)，支撐比那些郊區(qū)別墅區(qū)的強(qiáng)多了。所以我覺(jué)得該換就換，別和清河西二旗一帶的普宅比較，跟北京整體大盤(pán)相比應(yīng)該就不落后什么了。

3、總之這是個(gè)相對(duì)的比較，也就是別跟領(lǐng)漲的比，和普通的相比就無(wú)所謂了，畢竟板塊強(qiáng)。

僅供參考。

六

Q:

想跟您咨詢(xún)下通州8哩島小面積一居值得入手嗎？剛需人群，網(wǎng)上看很多涉及回遷房，兩房本的情況。現(xiàn)在比較猶豫，請(qǐng)您得空兒幫忙給些建議。

A：

1、8哩島是商品房，本來(lái)是和旁邊的榆景苑一個(gè)項(xiàng)目，爛尾之后才拆出來(lái)的這塊地，我沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有回遷房。榆景苑是90年代就立項(xiàng)了，1992年港資入京的背景。而8哩島是奧運(yùn)盤(pán)，倆項(xiàng)目差了20多年呢，按理說(shuō)沒(méi)什么回遷房能拖這么長(zhǎng)時(shí)間。這我真不清楚，問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘伞?/p>

2、倆房本是實(shí)際情況，到目前為止還沒(méi)什么辦法。2006年出臺(tái)的“7090”政策，開(kāi)發(fā)商為了過(guò)審就拆了房本，但2011年北京限購(gòu)加碼，一家兩套房，這種倆房本的都受些影響。不過(guò)價(jià)格跟一個(gè)房本的也不會(huì)差太多，一般和一個(gè)本的不超過(guò)5%?，F(xiàn)在買(mǎi)是這個(gè)差率，將來(lái)出手還是這差率，不吃虧，只是掛牌期長(zhǎng)而已。如果放開(kāi)限購(gòu)就占點(diǎn)兒便宜。

3、小區(qū)自住為主吧，環(huán)境挺好，價(jià)格走勢(shì)普通，否則也不會(huì)跟周邊老房差不多價(jià)格了。總之就是不算投資房，房子是用來(lái)自住的，8哩島作為改善挺好的。

僅供參考。

七

Q:

想咨詢(xún)一下豐臺(tái)一小五小附近的學(xué)區(qū)房，豐一豐益附近也可以考慮。目前住在六里橋蓮香園，考慮買(mǎi)二套。

A：

1、這是要問(wèn)什么呢？怎么也得有個(gè)疑問(wèn)句吧。

2、豐臺(tái)區(qū)只有北大地的算學(xué)區(qū)房，也就是一小五小學(xué)區(qū)的，溢價(jià)率基本等同于東西海的平均值。其他的是方莊十八中學(xué)區(qū)的也算，溢價(jià)不算高。再其他的就看自己的選擇了，都不算學(xué)區(qū)房，也都沒(méi)溢價(jià)。

3、其他的我沒(méi)什么可說(shuō)的了吧？買(mǎi)房還是先有個(gè)大致的預(yù)算和方案吧，要不然我實(shí)在猜不著要問(wèn)什么。這是不是剛有個(gè)想法??？再整理了一下吧。

僅供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！