中報觀察 | 五礦地產的靈活調整
時間：2023-08-31 00:22:24
觀點網 上半年房地產行業表現回暖不及預期，不少房企似乎仍未找回節奏，而靈活調整銷售節奏的五礦卻實現了增長。
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五礦地產8月24日披露中期業績報告顯示，期內，公司連同其附屬公司、合營公司及聯營公司合約銷售額較去年同期增長7.1%至70.6億元人民幣，合約銷售總樓面面積較去年同期增長35.2%至33萬平方米。合約銷售額主要源自一線及核心二線城市之房地產發展項目。
從區域劃分來看，環渤海區域銷售26.3億元人民幣，占比37.3%；長三角區域銷售12.4億元人民幣，占比17.6%；兩大區域共計貢獻了逾50%的銷售業績。
據觀點新媒體了解，五礦地產上半年不僅銷售表現可圈可點，在結轉收入、利潤、毛利方面同樣有明顯增幅。
報告顯示，期內五礦地產的綜合收入為83.43億港元，較去年同期62.83億港元上升32.8%，收入主要源自珠三角地區之房地產發展項目。實現凈利潤5.93億港元，大幅增長10.9倍。
同時，公司整體毛利率由去年同期的13.5%上升至21.6%，主要是期內結轉毛利率較高的房地產發展項目占比較多，以及專業建筑業務扭虧為盈、物業投資業務毛利率上升所致。
調整應對 歸母凈利增24.4%
目前已公布中期業績的房企數據顯示，銷售實現增長的并不多，利潤增長的更是是鳳毛麟角，而五礦地產卻交出了不俗的成績單。
中報數據顯示，該公司收入主要來自房地產發展、專業建筑及物業投資三個業務。2023年上半年，該公司綜合收入為83.43億港元，較去年同期的62.83億港元上升32.8%。溢利5.93億港元，同比增長10.9倍；歸屬于公司股權持有人溢利為1.12億港元，同比增長24.4%。
該公司房地產發展業務收入同比上升32.4%至81.85億港元，占公司綜合收入的98.1%。由于珠三角地區部份房地產發展項目于2023年上半年進行結轉，使得期內房地產發展業務收入較去年同期上升。
專業建筑業務收入較去年同期上升73.1%至1.35億港元，占公司綜合收入的1.6%。專業建筑業務收入在復常后顯著上升，主要是由于在建項目在積極趕工下使完工量增加所致。
據了解，五礦地產主要于香港市場經營以設計、制造及安裝幕墻業務為主的專業建筑業務，標志性項目包括西九故宮博物館、海洋公園水世界、蓮塘口岸及戲曲中心等。近年公司持續優化營運架構，積極調整業務方向，期內未有承接新的項目，但與本地發展商持續保持著良好的合作關系，繼續尋求良好的發展機遇。
此外，物業投資業務收入較去年同期上升9.5%至0.23億港元，占公司綜合收入的0.3%。據悉，物業投資業務收入主要來自香港的兩幢商業大廈，而收入上升主要是公司成功把握本年初中港通關的利好消息，于上半年成功租出大部份空置單位，致使期內出租率較去年同期有顯著上升，出租率達到89.0%（2022年同期為63.2%）；毛利率較去年同期上升2.1個百分點至70.2%。
可以看到，積極應對行業調整的五礦地產，三個業務的表現均錄顯著增長。
另據觀點新媒體查閱中報，得益于期內房地產開發結轉項目毛利率較高、專業建筑業務扭虧為盈以及物業投資業務毛利率上升，公司的整體毛利率由去年同期的13.5%提升至21.6%，同比增長8.1個百分點。
綜合以上原因，由于期內房地產發展業務結轉規模增加，以及公司的毛利水平有所提升，五礦地產的凈利潤較去年同期上升10.9倍至5.93億港元，公司股權持有人應占溢利由去年同期的0.90億港元上升24.4%至1.12億港元，公司股權持有人應占核心溢利為3.98億港元。
加速去存貨 保融資暢通
收入增長與企業努力保交付息息相關，但與此同時，五礦地產也并未松懈對于房源銷售的把控。
2023年上半年，房地產行業雖有一定修復，但回暖似乎不及預期，面對這樣的市場環境，五礦地產則緊隨市場變化搶抓銷售窗口期，靈活調整銷售節奏；同時創新營銷舉措加大存貨去化力度，積極推進數字化營銷工作。
數據顯示，上半年，該公司實現簽約銷售額70.6億元人民幣，同比增長7.1%；實現簽約銷售面積33萬平方米，同比增長35.2%。從城市劃分來看，全年的銷售額主要來自于一、二線城市；從區域劃分來看，環渤海區域占比37.3%，長三角區域占比17.6%，兩大區域共計貢獻了逾50%的銷售業績。
另外，部分項目價格出現了不同程度的下滑。五礦地產基于謹慎性原則對存在減值跡象的存貨計提減值撥備1.92億港元（2022年6月30日：1.69億港元）。
值得注意的是，在上半年銷售錄得增長的情況下，其銷售及營銷費用為1.65億港元。期內個別子公司折舊費用減少，故在收入增加的背景下，期內銷售及營銷費用仍與去年同期水平相若（2022年同期為1.66億港元）。
行政及其他開支更是較去年同期下降18.3%至2.32億港元，主要由于該公司嚴格控制行政費用支出，以致期內營業外支出、員工成本、銀行收費及專業費用均有所減少所致。
期內，由于結轉收入較新增合同銷售回款多，該公司合約負債下降39.5%至69.01億港元，資產負債率（總負債對總資產）為72.5%（2022年12月31日：75.1%）。剔除合同負債及遞延收入的資產負債率為68.8%（2022年12月31日：69.8%）。凈負債率（債務凈額對權益總額）上升17.6個百份點至112.1%（2022年12月31日：94.5%），主要由于期內借款增加及現金減少所致。
中期報告顯示，五礦地產在大力拓展業務的同時，也積極開展財務籌劃，確保境內外融資渠道暢通。
如境外融資方面，五礦地產于今年2月與若干銀行簽訂一項9.7億港元3年期俱樂部貸款協議，貸款款項用作現有借款再融資。此外，其積極調整借款架構，于5月與一家銀行簽訂一項10億人民幣一年期循環貸款協議，貸款款項用作置換現有的港元借款。
境內融資方面，于6月向國內專業投資者非公開發行12億人民幣無擔保債券。堅守審慎的財務管理原則，并透過加強現金流和流動資金以維持穩健的財務實力。
數據顯示，五礦地產于2023年6月30日擁有現金及銀行存款（不包括受限制現金及銀行存款）70.34億港元，其中95.0%、4.8%及0.2%分別以人民幣、港元及美元列值。該公司于2023年6月30日尚未使用之銀行融資額度為56.91億港元。
很顯然，房地產行業仍處調整周期，實現有質量增長是大家追求的目標，五礦地產2023年上半年通過銷售策略、控本增效以及財務籌劃等方面的靈活調整，實現銷售、收入、利潤等全方位業績逆市增長，或許就是有質量增長的最好體現。
