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隨著今年上半年前期政策措施的落地，房地產(chǎn)復(fù)蘇通道已開啟。但短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)仍在逐步出清過(guò)程中。

(資料圖片)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在已公布半年報(bào)業(yè)績(jī)的上市房企中，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)或扭虧為盈的企業(yè)占比不足三成。

行業(yè)轉(zhuǎn)折陣痛之下，大部分房企在財(cái)報(bào)面上有著不同程度的下滑，即使往昔的TOP10也不列外。但合生創(chuàng)展卻依靠穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略和確定性的盈利能力，跑贏了行業(yè)大勢(shì)。

8月29日，合生創(chuàng)展在港交所公布2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，截至2023年上半年，企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約為150.80億港元，同比上升14.5%。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)為53.77億港元，同比上升75%；毛利率為35.66，同比提升13個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)約44.75億港元，核心利潤(rùn)15.81億港元，同比上升183%。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)延續(xù)向好態(tài)勢(shì)

值得注意的是，合生創(chuàng)展也是最早踩下債務(wù)剎車的房企之一。在行業(yè)震蕩不斷中，合生創(chuàng)展憑借審慎穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，維持了良好的財(cái)務(wù)狀況，延續(xù)了資產(chǎn)質(zhì)量向好的趨勢(shì)。

截至2023年中期，合生創(chuàng)展負(fù)債總額為1966億港元，有息債務(wù)總額914.26億港元，負(fù)債規(guī)模較2022年12月31日下降了5%。

中指研究院曾指出，今年三季度為仍為房企償債高峰。數(shù)據(jù)顯示，今年下半年尚在存續(xù)期的債券余額為4361.6億元，一年內(nèi)到期余額仍高達(dá)9277.6億。

但合生創(chuàng)展通過(guò)合理控債，依托多元化融資渠道降低融資成本，進(jìn)一步優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。

中期公告顯示，截至2023年6月末，合生創(chuàng)展公開市場(chǎng)債務(wù)僅為132億元，較2022年末下降了12%。今年年內(nèi)，合生創(chuàng)展公開市場(chǎng)到期債務(wù)僅約2.375億美金美元債及約6.6億人民幣商業(yè)類CMBS，其中商業(yè)類CMBS已于8月完成了置換。

值得關(guān)注的是，當(dāng)不少企業(yè)前仆后繼倒在還債路上，合生創(chuàng)展卻從2022年至今已累計(jì)兌付價(jià)值92億元的公開市場(chǎng)產(chǎn)品，其中包括美元債、港元債、商業(yè)類CMBS、購(gòu)房尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS等。

此外，合生創(chuàng)展的資金流動(dòng)性充足，延續(xù)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)向好的態(tài)勢(shì)。截至2023年中期，合生創(chuàng)展總資產(chǎn)約為2958億港元，流動(dòng)資產(chǎn)總額約為1788億港元，資產(chǎn)凈值約為992億港元。面對(duì)724億港元的凈債務(wù)，合生創(chuàng)展的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也完全能夠覆蓋債務(wù)缺口。

今年4月，國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普于將合生創(chuàng)展集團(tuán)的評(píng)級(jí)展望從負(fù)面調(diào)整至“穩(wěn)定”，穩(wěn)定的展望反映了未來(lái)12個(gè)月合生創(chuàng)展集團(tuán)流動(dòng)性惡化的風(fēng)險(xiǎn)降低。這也是自2022年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)中極少數(shù)修復(fù)其國(guó)際信用評(píng)級(jí)的企業(yè)之一。

核心業(yè)務(wù)持續(xù)盈利 多元業(yè)務(wù)輕重并舉

在“保交付”背景下，合生創(chuàng)展一直堅(jiān)守保交樓、保預(yù)售、保開工、保竣備的“四保方針”，兌現(xiàn)企業(yè)承諾，保障合生創(chuàng)展業(yè)主、債權(quán)人和投資人等多方的權(quán)益。

2023年中期，合生創(chuàng)展交樓收入約為110.61億港元，較去年上升37%，平均價(jià)格較上年同期上升17%；交付總建筑面積約54.3萬(wàn)平方米。再次以品質(zhì)交付，直觀地展現(xiàn)出合生創(chuàng)展的產(chǎn)品力、服務(wù)力及社會(huì)責(zé)任力。

當(dāng)下，隨著中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的“品質(zhì)時(shí)代”。在行業(yè)轉(zhuǎn)折之年，合生創(chuàng)展率先進(jìn)行了戰(zhàn)略優(yōu)化和品牌煥新，立足于常態(tài)化的品質(zhì)管理，以“四位一體”的品質(zhì)管控體系為手段，多維度提升了住宅產(chǎn)品的品質(zhì)力，保障了核心業(yè)務(wù)的持續(xù)盈利。

同時(shí)，合生創(chuàng)展通過(guò)“中高端精品發(fā)展”戰(zhàn)略，引入國(guó)際潮流人居理念，先后推出市場(chǎng)熱銷的合生·縵系、悅系、帝景系、駿景系、國(guó)際城系等一系列精品，締造出眾多時(shí)代標(biāo)桿的高品質(zhì)住宅，為滿足消費(fèi)者們更多樣化的生活需求和居住標(biāo)準(zhǔn)，提供了更多元的美好生活選擇方案。

2023年上半年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)合約銷售額為160.62億元，其中物業(yè)板塊合約銷售額為155.67億元，裝修合約銷售為4.95億元。在樓市下行壓力仍然較大的態(tài)勢(shì)中，展現(xiàn)了頑強(qiáng)、韌性發(fā)展。

其中，合生縵系的品質(zhì)化戰(zhàn)略表現(xiàn)格外亮眼，上半年，縵品牌領(lǐng)跑全國(guó)高端市場(chǎng)，縵系產(chǎn)品合計(jì)貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī)達(dá)109.06億人民幣，占集團(tuán)總銷售業(yè)績(jī)的68%。

合生縵系是合生針對(duì)高端市場(chǎng)的精準(zhǔn)化布局，更是合生對(duì)國(guó)際化高端生活方式的嶄新敘事。對(duì)合生創(chuàng)展而言，縵系品牌的建設(shè)，不僅能提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值，也能助力合生旗下產(chǎn)品品質(zhì)實(shí)現(xiàn)全方位的躍升，彰顯了合生創(chuàng)展在一線城市高端市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

與業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略同樣重要的是，合生創(chuàng)展持續(xù)以數(shù)智化賦能品牌營(yíng)銷，是地產(chǎn)行業(yè)中的“元老級(jí)”創(chuàng)新營(yíng)銷高手。近年來(lái)，合生創(chuàng)展通過(guò)打造營(yíng)銷新范式，將年輕活力、潮流創(chuàng)新等新興要素融合到品牌基因之中，觸達(dá)主流消費(fèi)人群，為賦能銷售、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化提供了有效抓手。

除了聚焦地產(chǎn)主業(yè)之外，合生創(chuàng)展也根據(jù)自身業(yè)務(wù)情況匹配多元賽事，堅(jiān)持輕重并舉，及時(shí)做好業(yè)務(wù)層的優(yōu)化分級(jí)，不因貪大而盲目“鋪攤子”。

據(jù)悉，合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊已發(fā)展成為輕、重兩大管理模式，形成雙平臺(tái)業(yè)務(wù)。目前，合生創(chuàng)展擁有百余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個(gè)主流城市，已建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，成功構(gòu)建構(gòu)建合生匯、超極合生匯、合生廣場(chǎng)、hopx超極主場(chǎng)、MOHO等明星IP。

其中，旗艦品牌合生匯已成為城市現(xiàn)象級(jí)商業(yè)地標(biāo)，出租率動(dòng)態(tài)保持在99%，單一項(xiàng)目日均客流突破12萬(wàn)人次，自有會(huì)員數(shù)超過(guò)200萬(wàn)人。上半年，北京合生匯的零售業(yè)態(tài)銷售達(dá)8.6億，同比高增37%，高于全市增長(zhǎng)水平。五角場(chǎng)合生匯成為北上海國(guó)際化核心生活中心，項(xiàng)目2023年1-7月總客流 1897萬(wàn)人次。

今年上半年，合生創(chuàng)展把握市場(chǎng)節(jié)奏，關(guān)注城市發(fā)展趨勢(shì)，商業(yè)板塊版圖再拓展，新簽項(xiàng)目有青島北站超極合生匯、廣州白云站TOD、上海合生新天地。

土儲(chǔ)布局聚焦核心 未來(lái)盈利堅(jiān)可期

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在結(jié)合上半年全國(guó)房企拿地報(bào)告時(shí)分析過(guò)，在市場(chǎng)筑底修復(fù)的階段，“安全性、流動(dòng)性、收益性”都較為確定的核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，成為房企“搶地、爭(zhēng)奪”的重心。

以中海、保利、招商、龍湖、華潤(rùn)、合生創(chuàng)展等為代表的優(yōu)質(zhì)房企，也已經(jīng)拉開了聚焦“核心”的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

其實(shí)一直以來(lái)，合生創(chuàng)展始就終堅(jiān)持在確定性高的區(qū)域或城市內(nèi)做好深耕聚焦，精準(zhǔn)研判土地質(zhì)量，在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等區(qū)域的一、二線核心城市持有大量成本低、溢價(jià)高的優(yōu)質(zhì)土地。

截至2023年上半年，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備總面積達(dá)2835萬(wàn)平方米，其中74%的地產(chǎn)板塊土儲(chǔ)和95%的商業(yè)版塊土儲(chǔ)均位于一線城市，不僅為集團(tuán)未來(lái)的持續(xù)盈利提供了堅(jiān)實(shí)的基石，也為其隔離了三四線市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

其中，合生創(chuàng)展上半年新增一塊為位于上海濱江苑項(xiàng)目129東西地塊，總計(jì)新增土地儲(chǔ)備約15萬(wàn)平方米。據(jù)悉，上海濱江苑項(xiàng)目系城市更新項(xiàng)目，于2022年成功入市，并于今年3月16日取得預(yù)售證。

城市更新是合生創(chuàng)展多年來(lái)深耕領(lǐng)域，除濱江苑項(xiàng)目外，目前有多個(gè)城更項(xiàng)目在合作進(jìn)展中。比如，在華南區(qū)域的重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目有鳳和項(xiàng)目、廣州珠江帝景、番禺項(xiàng)目等。

據(jù)悉，在回暖態(tài)勢(shì)下，合生創(chuàng)展積極把握行業(yè)復(fù)蘇機(jī)遇，正在加大開發(fā)力度和供貨節(jié)奏，在保證財(cái)務(wù)安全性的基礎(chǔ)上相對(duì)放開銷售速度。

近期，房地產(chǎn)的政策支持信號(hào)頻出。無(wú)論是利好需求端的“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“換房退稅”，還是證監(jiān)會(huì)明確的“上市房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”，這些政策工具不僅將有利于緩解房企的發(fā)展需求，同時(shí)，也將會(huì)改善金融機(jī)構(gòu)及購(gòu)房人群對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。

抓住關(guān)鍵的窗口期，是每個(gè)自然生物都需要學(xué)習(xí)的生存技能。面對(duì)當(dāng)前已出現(xiàn)的行業(yè)復(fù)蘇關(guān)鍵期，也只有像合生創(chuàng)展這樣持續(xù)盈利、堅(jiān)持良性發(fā)展的長(zhǎng)期主義房企，才能有機(jī)會(huì)在新的新周期中，探索行業(yè)新發(fā)展模式中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，譜寫它的下一個(gè)三十年。