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8月29日下午，建發(fā)國(guó)際投資集團(tuán)有限公司（HK01908，26.200港元，市值455.36億港元；以下簡(jiǎn)稱建發(fā)國(guó)際）召開了2023年中期線上業(yè)績(jī)會(huì)，建發(fā)國(guó)際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國(guó)、執(zhí)行董事彭勇、財(cái)務(wù)總監(jiān)陳思楠、市場(chǎng)中心總經(jīng)理盧金文等管理層出席了會(huì)議。

(資料圖)

中報(bào)顯示，上半年建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)收入約243.59億元，同比增長(zhǎng)約43.7%，其中物業(yè)開發(fā)分部收入約為227.44億元，同比增長(zhǎng)約45.7%；毛利約為37.14億元，同比增長(zhǎng)約45.6%；公司權(quán)益持有人應(yīng)占利潤(rùn)約為12.84億元，同比增加約52.5%。同時(shí)，公司期內(nèi)的銀行及手頭現(xiàn)金約為607.39億元，同比略增。

“今年上半年的開盤基本上可以達(dá)到預(yù)期的80%以上，因此維持業(yè)績(jī)指引，希望2023年銷售能有10%-20%增長(zhǎng)。”林偉國(guó)在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，7月份以來(lái)市場(chǎng)整體進(jìn)入淡季，但公司加快產(chǎn)品市場(chǎng)化推廣，下半年預(yù)計(jì)供應(yīng)1000億元貨值。

上半年拿地利潤(rùn)率有所下降

對(duì)建發(fā)國(guó)際而言，拿地始終是其無(wú)法避開的一個(gè)話題。

報(bào)告顯示，今年上半年，建發(fā)國(guó)際在上海、廈門、杭州等核心城市新獲取46個(gè)項(xiàng)目，全口徑拿地金額約684億元，新增項(xiàng)目全口徑貨值約1295億元，拿地權(quán)益比例66%，其中一二線城市占比86%。

不過(guò)，需要注意的是，上半年建發(fā)所拿地塊均為高溢價(jià)獲取。如佛山大瀝河地塊溢價(jià)率超過(guò)了51%，臺(tái)州市椒江區(qū)地塊溢價(jià)率也達(dá)到49%；而在成都、合肥、北京等多個(gè)熱門城市，建發(fā)所拿地塊均是觸頂競(jìng)價(jià)所得，其中佛山大瀝河地塊折合樓面價(jià)約24350元/平方米，刷新佛山樓面價(jià)紀(jì)錄；東莞南城地塊樓面價(jià)約25999元/平方米，創(chuàng)下東莞南城樓面價(jià)紀(jì)錄。

“上半年拿地約1300億元貨值整體符合銷售需要。”盧金文表示，在兼顧項(xiàng)目流動(dòng)性、安全性、盈利性的基礎(chǔ)上，下半年將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)土地獲取，把握好土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。“2023年拿地會(huì)比去年多，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)2000億元左右貨值。”

不過(guò)，林偉國(guó)也坦言，上半年所拿地塊利潤(rùn)率約為7%-8%，比去年會(huì)略低一些。“可能會(huì)降低1到2個(gè)點(diǎn)的樣子，這是因?yàn)檎麄€(gè)土地市場(chǎng)的利潤(rùn)率水平應(yīng)該都有所下降，預(yù)計(jì)后期利潤(rùn)率會(huì)回到比較正常的水平。”

針對(duì)投資者關(guān)心的在當(dāng)前一二線城市拿地?fù)u號(hào)率越來(lái)越高的情況，建發(fā)國(guó)際是否會(huì)考慮更多采用一些非公開的拿地方式以提升發(fā)展增速確定性的問(wèn)題時(shí)，建發(fā)國(guó)際管理層并未直接回答，僅表示“公司在每個(gè)區(qū)域拿地，都會(huì)結(jié)合流動(dòng)性的安全狀況跟利潤(rùn)率的狀況進(jìn)行平衡。拿地的核心還是產(chǎn)品能夠做好，能夠獲得市場(chǎng)認(rèn)可，(房子)能夠賣得出去。”

事實(shí)上，除了拿地金額的增加，今年上半年建發(fā)國(guó)際銷售規(guī)模也在持續(xù)擴(kuò)大。據(jù)管理層介紹，上半年建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額約941億元，同比增長(zhǎng)43%；權(quán)益銷售金額747億元，同比增長(zhǎng)約56%，銷售權(quán)益比例約79%；全口徑回款金額979億元，回款比例約104%。

“今年第一季度市場(chǎng)表現(xiàn)還很不錯(cuò)，但二季度整體呈下降態(tài)勢(shì)，特別到6月情況比較差。在這種情況下，公司80%項(xiàng)目開盤達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，總體還是比較順利。”林偉國(guó)表示，建發(fā)依然希望能努力維持10%-20%的增長(zhǎng)目標(biāo)。

下半年新增供貨1000億元

需要注意的是，今年上半年建發(fā)國(guó)際多項(xiàng)財(cái)務(wù)成本也在增加。

中報(bào)顯示，上半年建發(fā)國(guó)際銷售成本增加約62億元至206億元，銷售開支增加約4.5億元至13.9億元，行政開支增加2.4億元至5.5億元，總借貸成本增至20.4億元。而公司毛利率為15.25%，和去年同期基本持平；凈利率5.84%，較去年同期減少約1.7個(gè)百分點(diǎn)；平均凈資產(chǎn)收益率3.99%，較去年同期增加0.8個(gè)百分點(diǎn)；融資成本3.97%，較2022年末利率繼續(xù)下降36BP，其中來(lái)自大股東借款利率4.53%，銀行借款利率3.0%。

“公司大股東的錢借到上市公司，需要征收增值稅，除了征稅以外，隨著整個(gè)融資成本下降，公司也會(huì)積極跟大股東進(jìn)行溝通，保持合理的融資水平。”林偉國(guó)表示。

針對(duì)股權(quán)融資問(wèn)題，“一直以來(lái)公司對(duì)股權(quán)融資持慎重的態(tài)度。基于整個(gè)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，公司也會(huì)適時(shí)去做一些股權(quán)融資發(fā)展的機(jī)會(huì)，只是需求不太大，會(huì)比較慢。”林偉國(guó)續(xù)稱，但目前公司暫時(shí)沒(méi)有股權(quán)融資計(jì)劃。

對(duì)于下半年，建發(fā)國(guó)際管理層持“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”態(tài)度。“下半年的市場(chǎng)走向很難判斷，終究還是期待國(guó)家最近出的很多政策能夠?qū)οM(fèi)信心方面逐步有一些改善。”不管外面市場(chǎng)如何變化，建發(fā)國(guó)際強(qiáng)調(diào)，另一個(gè)重點(diǎn)就是做好交付工作，這也是關(guān)系公司長(zhǎng)期品牌建立的事情。

“今年下半年公司整體新增供貨約1000億元，其中三季度400億元，四季度600億元。”林偉國(guó)表示，上半年在福建、浙江的三四線核心城市取得的一些符合改善性需求的項(xiàng)目，在下半年也將陸續(xù)開盤。“每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)按經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)推出，暫時(shí)不會(huì)去做推遲和調(diào)整。”

（文章來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）