綠地執行總裁耿靖：建議盡快修復開發商主體信用體系
時間：2023-08-31 11:13:13
21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道
近期，多地優化調整房地產政策。8月25日，嘉興全面放開限購、限售等行政限制；8月30日，廣州宣布“認房不認貸”。
8月30日，廣州市人民政府辦公廳發布通知公告稱，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。
(資料圖片僅供參考)
多名行業人士認為，這是2017年以來，一線城市房地產政策優化調整力度最大的一項，有助于穩定市場預期，也具有極強信號意義。如果其他一線城市也能及時優化調整相關政策，核心城市房地產市場有望逐漸企穩，從而帶動全國市場情緒修復。
政策組合拳效果仍待觀察
近期，房地產行業利好政策頻發。從目前已出臺的房地產新政從房地產行業整體來看，涉及多方領域、主體。市場層面，從土拍的政策調整到放開限購限貸、下調貸款利率等需求端的政策紓困，希望把市場銷售端穩定下來。
在恢復房地產企業的造血功能方面，前有“三支箭”，后有上市房企再融資不受破發、破凈和虧損限制。8月27日，證監會連續發布多項監管新規。證監會稱充分考慮當前市場形勢，完善一二級市場逆周期調節機制，圍繞合理把握IPO、再融資節奏，作出六項安排。其中，第六項提到，房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。
從目前落地的政策看，監管部門對房地產行業，尤其是房地產上市公司融資給予了更大力度的支持。然而，政策推進過程需要時間，也有試錯成本。綠地集團董事、執行總裁耿靖直言，這些政策并沒有從根本上解決買房人信心不足的問題。由于今年房地產企業仍在新增債務違約主體，買房人擔心開發商資金出問題，買房無法交付，所以不敢購買，導致市場銷售持續低迷。
雖然政策利好頻發，房地產行業的恢復仍然缺乏一點信心。從銷售端數據來看，今年上半年商品房銷售面積同比下降5.3%，7月回落幅度更大。市場銷售低迷導致開發商沒有能力拿地，也給地方財政帶來了極大的壓力，制約了地方經濟恢復增長。
據已披露的房企中報業績數據來看，大部分房企仍然沒有走出債務承壓的陰影。爆雷房企持續出現營收利潤雙雙下滑，即便相比之下，顯出穩健一面的央國企也隨著行業趨勢面臨下降壓力。以混合制企業綠地為例，根據2023年半年報，這家處于產業轉型中的房企，自“三條紅線”監管政策出臺以來已累計壓降債務1737億元；期末有息負債余額降至2145億元，較上年末再降30億元。與此同時，綠地也向監管部門提交了定增融資方案。但行業流動性的放緩，債務壓力仍然是壓在上市公司身上的一座大山。近期，綠地一筆境外債利息已進入寬限期，因與債權人談判未果而啟動了停牌程序。
基本面較好的另一家混合所有制企業綠城，盡管今年半年報實現了營收、凈利的雙雙增長，但下半年面臨的去化壓力與項目利潤率兌現等，仍然是擺在公司管理層面前的一道難題。
境內評級機構普策信評一份研報顯示，隨著2020年新一輪調控政策的出臺，房地產行業進入深度調整期。2021年首次違約企業家數和違約金額均大幅增長，2022年違約規模達到歷史峰值，2023年上半年仍有違約事件發生。
當外部融資端收緊的同時，商品房銷售規模急劇萎縮，導致房企資金壓力大幅增加，項目爛尾現象明顯增多，房企的商票違約、非標融資違約等負面事件也不斷出現，并逐步蔓延至離岸債券市場，引發房企國際評級的批量下調，境外融資途徑受阻形成惡性循環，流動性危機進一步加劇。在“保交付”成為剛性要求條件下，項目建設資金需求仍維持在較大規模，大量債務到期所需的償付資金難以得到保障。
或許，這就是行業縮表過程必經的痛苦。鏡鑒咨詢創始人張宏偉指出，經歷這輪樓市深度調整后，不論是央國企還是民營房企，今年上半年上市公司的財報核心指標比如市凈率、市盈率等基本觸底，指標表現都不盡如人意。
修復市場信心
烈火烹油，房地產需涅槃重生。作為上海市人大代表，耿靖對房地產業健康發展提出相關政策建議。
他認為，解決目前房地產市場困局，當務之急是化解房地產企業主體債務問題，盡快修復開發商主體信用，從而修復市場信心，形成市場實際的購買力，同時也從增量上解決地方經濟發展動力問題。要修復開發商主體信用，就亟需從股權融資和債權融資兩個方面積極化解房地產企業主體債務問題。
為此，耿靖建議，由中央層面成立國家不動產保障基金，承接各大銀行對房地產企業的不良債權，可以對房地產企業進行部分債轉股（今后可以退出）。在不動產保障基金的基礎上，另外發行房地產紓困特別債，支持房企保交付，恢復購房者購買信心。
同時，建議將上市房企再融資作為一項特殊扶持政策，恢復其自我造血能力，進一步放寬上市房企再融資條件，優化審批流程，加快審批速度；由上述國家不動產保障基金積極支持上市房企再融資。
他還建議取消“三道紅線”的硬性約束條件，支持和鼓勵房地產企業發行CMBS、綠色債券等金融產品，并且加快審批速度。并盡快將REITs的資產范圍進一步擴大至寫字樓、酒店等辦公類、消費類基礎設施，支持和鼓勵房地產企業發行相關REITs產品，回籠資金用于保交付；同時鼓勵和推動社保基金、養老金、企業年金、公募基金等機構投資者和境外投資者參與投資上述REITs產品。
耿靖的建言，與近期監管層面的動作有著相互呼應的一面。
8月30日下午3時，中國人民銀行舉行金融支持民營企業發展工作推進會。中國人民銀行、國家金融監督管理總局、上海證交所、深圳證交所相關領導參加會議。在該會議上，中國人民銀行金融市場司副司長馬賤陽透露，中國人民銀行抓緊研究制定金融支持民營經濟發展政策舉措，已經形成金融支持民營經濟發展的文件初稿，將在進一步征求有關部門意見后印發。
與此同時，上交所相關負責人也在會上表示，抓住房地產市場這個牽一發而動全身的領域，堅決落實好支持房地產市場平穩健康發展的各項政策措施，保證房企股債融資渠道總體穩定，支持正常經營房企合理融資需求，“一企一策”穩妥化解大型房企債券違約風險，推動民營房企股債融資項目案例落地。
常言道，比金子更珍貴的是信心。而從商業角度，比信心更珍貴的則是企業的信用。只有政策與需求的雙向奔赴，才能加速行業觸底之后的向上趨勢。
