穗深官宣：落地執行認房不認貸 已有買家快速入市
時間：2023-08-31 18:00:27
8月30日，廣州市 人民政府辦公廳對外發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。政策執行時點以《住房城鄉建設部 中國人民銀行 金融監管總局關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（建房〔2023〕52號）印發時間2023年8月18日為界。由此，廣州成為上述“52號文件”印發以來，首個落地執行“認房不認貸”政策的一線城市。
緊隨廣州之后，8月30日晚，深圳也官宣落地執行“認房不認貸”。
(資料圖片僅供參考)
羊城晚報記者 陳玉霞 攝
深圳今起施行，“賣一買一”首付壓力銳減
繼廣州宣布落地“認房不認貸”之后，深圳迅速跟進。8月30日晚，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監督管理總局深圳監管局發布關于優化深圳市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知。
通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。
該政策的實施，也意味著2020年7月15日之后深圳執行的“最嚴住房貸款政策”終于有所調整。記者獲悉，新政帶來的最直接變化，就是改善需求購房者首付壓力的銳減。深圳此前房貸政策為：只要在全國產生過住房貸款記錄，即使還清了貸款，在深圳買房也要首付五成。實施“認房不認貸”之后，以購買一套總價500萬元的房子為例：“賣一買一”的家庭首付原為五成，即250萬元；如今為三成150萬元，首付壓力直接減少100萬元。
只要在本市名下無房，買房就能算“首套”
對“認房不認貸”政策，廣州市住房和城鄉建設局解讀稱，居民家庭住房套數，是以廣州市不動產登記機構提供的《廣州市自然人不動產信息查詢結果》顯示居民家庭（含所有家庭成員）已擁有住房套數核算。居民家庭名下在本市無住房的，購買普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于購買首套住房的最低比例執行，不再區分是否有住房貸款（含商業性住房貸款和公積金住房貸款）記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購買首套住房的利率。
招聯首席研究員董希淼在接受羊城晚報記者采訪時表示，“認房不認貸”作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。廣州在一線城市中，第一個明確實施“認房不認貸”政策，具有較強的示范作用，有利于更好地降低居民住房消費負擔，滿足居民剛性和改善性住房需求。
廣州8月18日零時后簽約的，按新政策執行
《通知》明確了政策執行時間，即以“52號文件”印發時間2023年8月18日為界。具體而言，8月18日零時前簽訂個人住房貸款合同的，按原政策執行；8月18日零時之后簽訂個人住房貸款合同的，按新政策執行。
今年8月21日，中國人民銀行公布最新LPR，1年期LPR由3.55%降為3.45%，5年期以上LPR維持不變，依舊為4.2%。記者從廣州房地產市場了解到，當前廣州地區銀行首套房貸利率絕大多數就是維持LPR基準利率，即首套房貸4.2%，二套房利率普遍為4.8%(LPR +60基點)。這也意味著，“認房不認貸”政策落地后，一部分原本按照二套房利率的按揭用戶，可享受首套房利率優惠。
現場直擊
人氣和成交有所回升，有樓盤打算漲價
8月30日，廣州宣布落地執行“認房不認貸”政策當天，羊城晚報記者實地走訪多個樓盤看到，現場人氣有所回升。對于有些樓盤聲稱的“要漲價”，業內專家建議房企定價需謹慎。專家認為，“認房不認貸”需搭配上更多政策，才更有可能促進廣州一二手住宅的良性循環。
新政推出首日，部分樓盤人氣回升 羊城晚報記者 黃士 攝
銷售忙解答，看樓者增加
等到新政“風”吹來的售樓部一下子忙了起來。在白云湖一個熱門樓盤的售樓部內，多名銷售人員通過耳機相互傳遞著最新的政策后續進展，“合作銀行的貸款細則還沒出”“可以跟客戶說首付比例降低是確定的了”……該樓盤一名銷售人員對記者表示，“就我們樓盤來說，新政針對換房的客戶和外地購房者的影響最大，比如無房但有已結清貸款記錄的客戶，首付從以往的四成降低到三成，而外地有貸款但在廣州無房的客戶，首付直接從七成降到了三成。”相鄰的另一樓盤的銷售人員表示：“雖然合作的銀行貸款細則還沒出來，但也給了我們進一步CALL客（聯系客戶）的契機，邀請他們來訪促成交。”
在即將開售的大學星匯錦城售樓部內，中午時分還有多組看樓者前往，銷售人員告訴記者：“在朋友圈轉發了新政鏈接后，前來看房和在線上咨詢的客戶明顯增多，我連吃午飯的時間都沒有了。”長隆板塊的瑞麓府項目，銷售人員稱新政出臺一個半小時后就成交了4套單位，“樓盤屬于中高端改善型項目，這里的買家嗅覺比較靈敏，有此前一直觀望的客戶在上午就過來下單了。”
鐘落潭板塊的白云星匯城一盤當天也有較旺人氣，相關策劃人士介紹：“前期不少客戶將手上的房子賣掉了，但因貸款未還清，首付比例較高，現在他們主動過來詢問，并已有初步的成交記錄。”
有盤想漲價，有盤要促銷
在人氣回升的同時，有部分樓盤現場聲稱要漲價。番禺區一個主推大四房戶型的改善型樓盤，目前總價約680萬元，但銷售人員稱“近期會上調至710萬元”。
30日傍晚，天河區一個售價7萬-8.5萬元/平方米的樓盤也分發海報稱“9月起全線漲價1%”。
有更多營銷人士則表示希望盡快出貨。代理廣州多個項目的營銷負責人坦言，政策出臺是一種利好，但現狀是“貨多客少”，所以還需看看未來會有哪些配套政策出爐，現階段更重要的是用高性價比帶動成交。有房企負責人也對記者表示：“新政的出臺正好踩在了‘金九銀十’檔期的點上，接下來的營銷動作大概率會將優惠活動和政策利好進行聯動。”
二手房市場，咨詢者也多了
新政的出臺，對廣州二手住宅市場也將產生一定影響。
在二手房源集中的中心城區，房產經紀也忙了起來。“新政出臺后，買賣雙方反應都挺明顯的，很多人前來咨詢。”越秀區東風東板塊的中原地產環市東二分行負責人廖錦春向記者表示，中心城區的配套成熟，能吸引追求更優質教育、醫療、交通等資源的購房者，“原本，市區的房子總價較高，首付就比較高，阻礙了一些有房有貸且有換房需求的客戶入市。但在新政出臺后，一部分客戶的預算就能達到三成首付，因此會重新調整換房的計劃。”廖錦春表示，目前中心城區二手房源庫存量大，新政出臺有望調動市場積極性，在傳統的九月旺季提高成交量。
首付利率連鎖利好，三類人群更受益
此前，廣州一直執行“認房又認貸”政策：無房無貸款記錄者，購買商品房首付最低為三成；無房而有貸款記錄者，首付最低為四成；有1套房、無貸款記錄或首套房貸已還清者，首付最低為五成；而有房且貸款未還清，則需要七成首付。而現在執行新政，無論有無貸款記錄，首套房的首付均為三成，起碼可以少付一成的首付。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉為記者算了一筆賬：按照今年1-7月廣州一手住宅套均總價大約410萬元、二手住宅套均總價大約320萬元計算，新政執行后，曾有過貸款記錄的購房者若購置首套房，可以少付一成首付即三四十萬元，如果是購買更高總價的住房，首付“減負”會更多。
同時，“認房不認貸”措施下認定的首套房，給購房者帶來的不僅是首付的減輕，還有房貸利率、稅費等的連鎖減負。按照貸款100萬元30年商業貸款計算，目前首套房利率是4.2%，而二套房利率是4.8%，如果按照首套執行，每月可節省357元的月供。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，該政策的執行，主要有三類人群更受益：
一是“賣一”才能“買一”的改善型需求買家。廣州一手住宅市場中，約有七成屬于改善型購房需求，買家通過賣掉原有的房產才能購置新房產，此時首付三成，降低了他們的入市門檻；二是有利于有流動需求的都市圈人口，例如從其他城市調來廣州工作的人，需要在穗購房的，也可按首套房三成首付實施，這有利于促進大灣區互聯互通；三是年輕購房群體、外來人口，之前他們購買了在外圍城市的房子，可能有過貸款，但新政策下他們若在廣州購房，可以按照首套房計算，以三成首付入市。
對于新政的后市影響，業內人士普遍持謹慎樂觀預判態度。
廣州中原地產項目部總經理黃韜表示，8月份的廣州樓市成交量還處于歷史低谷，新政的出臺，對于迫切想要置業的部分購房者而言，能降低購房門檻和壓力，接下來“金九銀十”市場的成交量有望提升。
廣州大源按揭總經理鄭大源預計，9月還會有放松性質的調控政策出臺。“當前房產交易低迷，最重要的原因是買家對房價走勢信心不足，故而持幣觀望的人比較多。”他認為，出臺放松性質的政策后，會刺激房地產交易，“但利好可以得到多大程度的體現，還是要看信心的恢復情況。”
李宇嘉認為，廣州執行“認房不認貸”，是紓困房地產行情很大的招數，不過如果單一性實施該政策，收效恐不會明顯，其需與免除相關個稅等政策結合起來一起實施，才更有利于推動一手房和二手房市場的良性循環。
對于一些樓盤聲稱要漲價的行為，黃韜并不認可。他預計，未來市場仍會繼續分化，整體還是降價為主，在此節點，建議開發商盡快促銷走量。
來源：羊城晚報、金羊網、羊城派
文字： 羊城晚報全媒體記者 戴曼曼、李曉旭、李煥坤、 徐煒倫、陳玉霞、黃士、范晗越
編輯： 嚴哲川
校對：鄔嘉宏
審核：聶粵
簽發：郭斌
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