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8月25日下午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

三部門宣布的核心內(nèi)容就一個：認房不認貸的政策，官宣落地！

(資料圖)

其實早在7月24日的政治局會議上，就已經(jīng)發(fā)出信號：

適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

之后的7月27日住建部召開的座談會上，再次強調(diào)：

大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

時隔一個月，“靴子”終于落地。

這份通知的原文中明確了一段話：

居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

一句話解釋就是：無論你有無房貸，是不是已經(jīng)還清，只要在你想買房的城市名下沒有房產(chǎn)，均可按照首套利率去申請房貸。

目前，將享受到這個政策的群體將是以下兩類：

一類是以改善性需求為主的換房者，另一類是打算在其他城市定居的剛性住房需求人群。

理解這個政策的利好，得先知曉之前全國普遍執(zhí)行的“認房又認貸”政策。

根據(jù)城市研究室統(tǒng)計，目前執(zhí)行“認房又認貸”的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，及成都、西安等十余個核心二線城市。

重點城市當前執(zhí)行的限貸政策

在此之前，“認房又認貸”政策可以說一直是套在眾多購房者脖子上的枷鎖，更是讓樓市始終掀不起波浪的重要原因。

按照“認房又認貸”政策規(guī)定：任何居民只要在本地購買過房產(chǎn)并辦理過貸款，如果打算舊房置換新房，哪怕名下已經(jīng)還清貸款或者房產(chǎn)已脫手，也按二套房購置算，需要支付比首套房更高比例的首付比例、房貸利率。

同時，很多城市的新居民如果想在當?shù)刭I房定居，本地無房但只要在其他城市（如原籍地）有貸款購房情況的，即使貸款還清，也無法享受購買首套房的優(yōu)惠。

但按照最新“認房不認貸”政策，任何購房者即便在外地有住房或貸款，那么異地購房均可享受首套房優(yōu)惠。

此外，此次政策將“以家庭為單位”來認定首套房產(chǎn)，調(diào)整到“家庭成員為單位”，也意味著政策執(zhí)行城市可以有更多實施標準可以靈活操作。

目前，這項政策已經(jīng)被納入“一城一策”工具包，每座城市可以根據(jù)自己需求去選擇用或者不用。

這里需要注意兩點：

假如你在老家或者其他城市有房，但在你想購買房產(chǎn)的城市名下沒有房產(chǎn)，是可以按照首套利率去申請房貸；但這個辦法只適用于“異地購房”，假如你在當?shù)責o論是個人，還是以家庭或夫妻等形式擁有房產(chǎn)，則不能在當?shù)叵硎苁滋追坷寿彿俊?/p>

換句話說，哪怕你在老家或者其他城市有房，只要在你想買房的城市名下沒有房產(chǎn)，那就可按照首套利率去申請房貸。

想象一下，原先買不了“北上廣”的房子，現(xiàn)在不僅能買，還能以三成首付買，這是多么令人振奮的消息。

舉個例子來說，你在老家有房產(chǎn)，但你又打算在一線城市安家落戶，那之前“認房又不認貸”時期，二套房的貸款利率和首付都很不劃算。

比如北京，目前首套房房貸利率約為4.75%，二套房房貸利率約為5.25%，兩者利差為0.5%，這意味著二套房首付比例要比首套房要高出至少30%。

很多一線城市，在“認房不認貸”背景下，二套房首付幾乎在五至七成，相當于一套500萬的房子，購房者的首付至少需要支付250萬元，可一次性能拿出這么多錢的家庭實際并不多。

拿深圳來說，購首套房，如果無房無貸，首付三成；如果無房有貸款記錄，首付五成。也就是說，只要你在老家買過房，又想在深圳買房，首付就是50%起步。

如果貸款利率高點，拉長到30年影響，或許很多人勉強可以承受；可首付憑空多了100-200萬，這對大多數(shù)家庭幾乎是無法逾越的門檻。

但是現(xiàn)在就不同了，“認房不認貸”政策如果正式推行，則二套房的首付基本都在三成左右，500萬房子的首付款只需150萬左右，這對任何購房者都肯定是“擋不住的誘惑”。

那么，這項樓市新政此時出臺，背后有何深意呢？

2010年5月26日，住建部等三部門出臺《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，多地明確二套房認定以家庭為單位，執(zhí)行“認房又認貸”的原則。

這項政策主要是為了抑制樓市里的“炒房客”利用貸款優(yōu)惠來購買二套房，并在當時起到了一定作用。

但是隨著市場監(jiān)管的放松，除了部分一線城市依然執(zhí)行“認房又認貸”政策，不少二、三線城市實際操作時，已經(jīng)有名無實。

直到2016年，各地重新執(zhí)行“認房又認貸”政策，無論是投資還是改善性住房需求又一次被遏制，而且隨著之后公積金貸款收緊，“房住不炒”成為主基調(diào)，一直是大多數(shù)城市的“樓市紅線”。

雖然這兩年內(nèi)，各地因城施策政策持續(xù)加碼、降低首付比，但在“認房又認貸”政策以及居民消費力不足等背景下，全國平均首付比（房地產(chǎn)銷售資金來源中定金與預收首付款的比例）下降速度明顯慢于上一輪地產(chǎn)政策寬松周期。

在我國兩輪房地產(chǎn)市場調(diào)控周期中，“認房又認貸”政策作為一項嚴控政策，有效地抑制了市場的炒房行為；可當市場低迷時，取消“認房又認貸”政策又成為樓市的一劑“回春藥”。

不僅如此，原本希望穩(wěn)定樓市，減輕地產(chǎn)投資下行壓力的這項政策，其實銀行也并不買賬。

自去年年底以來，全國房貸余額連續(xù)下行，對銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊，銀行只能通過降低利率進行應對。比如今年上半年，廣東（不含深圳）商業(yè)銀行新發(fā)放小微企業(yè)貸款加權(quán)平均利率4.04%，比上年同期下降0.31個百分點；其中，個人住房貸款利率同比下降0.74個百分點。

“認房又認貸”政策本意是抑制炒房，但也傷害了很多真正的剛需。要知道，在所有貸款中，房貸才是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行始終希望樓市能有相關(guān)利好政策出臺，繼續(xù)穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價格。

不得不說，“認房不認貸”是個好政策，可惜出來得有點晚。

由于如今的經(jīng)濟下行，諸多城市房價都已跌入警戒線之下，甚至還在以各種名義悄悄降價銷售新房，但收效甚微。

有人可能要問了，那這個政策對我們普通人來說，到底有啥好處呢？

不客氣地說，對于沒錢買第一套房，也沒任何改善性需求的群體來說，這個政策看看就算了。

但是對很多改善性住房需求的群體，特別是已經(jīng)決定在一線城市定居，要為孩子未來教育考慮的家庭來說，這個政策可謂正逢其時。

過去很多在“北上廣”打拼的人，其實很希望在當?shù)負碛幸惶讓儆谧约旱淖》浚煽嘤诶霞一蚱渌鞘幸呀?jīng)購房，使得二套房置換門檻太高。

現(xiàn)在不一樣了，如果資金不足，可以考慮將其他城市賣掉，選擇在自己定居城市買房子，不僅可以享受三成首付比例，還有比過去更低的房貸利率。

也不要糾結(jié)賣了舊房子是否不合算，畢竟一線城市房子相對升值空間大，等到行情回暖時，虧掉的幾乎都都能補回來。

需要提醒一點，結(jié)合近二十年的一線城市的房價變化，任何上漲周期，都是從首付比例降低開始的。

現(xiàn)在，相信大家最關(guān)心的就是，一線城市能否跟隨政策，實施“認房不認貸”？

很多改善性購房者最大的困惑，就是如何在當前行情不景氣背景下，快速出手自己的房子，并且能最大限度保證自己利益。

那不妨添加ZCLUB1893（城市君），屆時拉您入公號優(yōu)質(zhì)讀者群，我們將會就大家的問題，結(jié)合實際，給大家一些建議和參考。

根據(jù)城市研究室統(tǒng)計，目前北京、上海兩地的首付比例居全國榜首，分別為40%和35%，比如沈陽、鄭州等弱二線城市首付比僅為20%左右。

顯然，城市層級越高，首付比例越高。

住房貸款利率則與LPR（貸款市場報價利率）有關(guān)。隨著6月20日中國人民銀行公布一年期LPR為3.55%，五年期以上LPR為4.2%，均下降10個基點，首套房和二套房貸款利率也在不斷下降。

這也意味著，參考于5年期以上LPR利率，我國首套房首付比例在30%的城市其實都有較大下調(diào)空間。

從城市角度來說，實施“認房不認貸”是允許改善性群體或新市民群體適度提升杠桿率，不僅吸引更多剛性需求群體提早入市，同時也降低了所有群體的整體全周期購房成本。

不過，北京、上海、廣州、深圳并沒根據(jù)這項政策立即發(fā)聲，相信也是存在一些顧慮。

沒辦法，作為最主要的一線城市，這四座城市可謂“牽一發(fā)而動全身”，影響力太大。

其中一個關(guān)鍵因素是，最近一線城市樓市依然堅挺，有壓力，但不算大。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市新房銷售價格環(huán)比連續(xù)兩個月持平。其中，北京、上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%；廣州、深圳環(huán)比分別下降0.2%和0.6%；二手房方面，一線城市銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅比6月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州、深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.7%、1%和0.9%。

既然壓力不大，上述城市肯定想先觀望下，再商量下如何應對。畢竟大家不僅是中國城市的“大佬”，更是樓市政策的風向標，責任重大。

至于這次“認房不認貸”政策，重要的是尺度得拿捏好。尺度太小，既不符合中央精神，自己也沒啥好處；尺度過大，那“房住不炒”原則還要不要堅持？會不會因為這項政策，再度令樓市陷入“一管就死，一放就亂”的窘境？

從目前局面看，這些城市有可能會放開曾經(jīng)社保滿5年購房要求，也更可能放開城市外圍區(qū)域的限購措施，這些都是既實際又不至于傷筋動骨的選擇。

何況僅僅是認房不認貸，只能起到市場推動作用，想真正刺激市場迅速作出反應，就必須根據(jù)各自實際情況，配套限購放松措施。

如果要繼續(xù)擴大“認房不認貸”的政策影響力，不僅是一線城市需要配合，樓市稅收的配套措施也必不可少。

根據(jù)城市研究室預測分析：“樓市稅收這塊，未來很有可能是優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認定標準，比如取消總價認定標準，同時可以將熱門城市增值稅免征期從5年回到2年，從而降低住房交易成本。”

只有這一系列的“組合拳”打出來，真金白銀地誘惑下，購房者才有可能從觀望到心動，直至行動。

基于上述所說，城市研究室給的建議是，如果是希望二線城市換一線城市、或者是小面積剛需置換改善戶型，可以抓緊實施了；如果是想買房，又是一線城市的，可以重點評估下自己的承受力，能拋就拋吧。

任何政策落地到紅利期退潮，都是由一線城市開始，改善性住宅入手，然后再一點點向下推進，往往過了這個村就沒那個店了。

假如只是單純需要買房，也不差這段時間，可以再等等，后面包括稅收等政策都或許有變動，說不定可以省下一大筆錢。

因此，二套房“認房不認貸”政策能否真正發(fā)揮效應，還有待觀察。

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