輪到一線放大招了
時間：2023-08-31 19:19:48
作者：垚圭城（六土）
每一次修復，都是機會的降臨！
(資料圖)
文章之初，先給出結論：8月30日廣州出臺的“認房不認貸政策”是具有里程碑的政策放松，從廣州開始也包含著深刻的含義，但是北京、上海未必跟進，這一政策對于一線新移民剛需和大城市改善是巨大利好。
01 政策落地
8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
廣州的官宣意味著流傳多時的“認房不認貸”政策終于落地，這個被市場寄予厚望的政策終于要在全國陸續(xù)推廣開來。
“認房又認貸”這一實施長達13年、對無數購房者產生巨大影響的樓市調控大殺器，終于緩緩的退出歷史舞臺。
新政的實施具有里程碑的意義！
02 認房認貸
“認房不認貸”政策起源于他的前身——“認房又認貸”政策，后者可以說是我國房地產調控史上大殺器，從某種程度上甚至超越了另一大殺器“限購”政策，其他的什么“限售”“營業(yè)稅不滿五年不減免”等政策在“認房又認貸”面前都是小弟弟。
2010年5月26日，住建部等三部門出臺《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確二套房認定以家庭為單位，執(zhí)行“認房又認貸”的原則。
同年7月15日北京率先出臺的二套房認定標準，正式實施認房又認貸政策。這套政策的出爐，代表了銀行在放貸前，不僅要登錄房管部門的房屋權屬系統查詢借款人家庭的住房數量，還將查詢借款人的貸款記錄。凡是在當地有房、或者曾經貸過款的，就嚴格按“認房又認貸”原則界定二套房。
這一政策的大殺器表現為在全國范圍內的未還清房貸款都會影響購房者的貸款成數，而對于“北上廣深”四個一線一線城市，哪怕你還清了在老家的房貸，一樣不能享受3成首付，北京、上海更是嚴格到哪怕是在京滬購買的第一套住宅也要支付7成以上首付。
比如買一套400萬的房子，按30%的首付比例算，需要準備120萬的首付款，但如果被認定為二套房的話，可能首付比例會變成70%-80%，也就是280萬-320萬左右的首付，這大大限限制購房者的購買能力，尤其對于新移民和本地改善型購房者，很多人根本無法湊齊巨額的首付款。
正是這種購房的超級難度才體現出這次新政的意義和價值。
03 特殊意義
“認房不認貸”政策并沒有像過去幾年的放松新政，從二線城市開始，這其實有著特殊含義。
一方面，過去的“認貸”政策是從一線城市北京開始實施的，而對于這一種政策的修訂從另一個一線城市廣州開始，意味著一個全新的房地產時代即將來臨，過去各種嚴格的限制政策會逐步放松，房地產市場會逐步回歸市場化，畢竟政治局會議也指出“要適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢”。
另一方面，二線城市經過了過去二年的持續(xù)政策放松，市場并沒有出現期盼的好轉，個別處城市甚至引發(fā)了一輪拋壓，說明市場預期也發(fā)生了變化，而在普通人心目中大城市才有房地產的“大城市”非一線莫屬。
這種預期的改變導致政策的力度空前，實施的城市也是一改過去放松政策最后才在一線實施的模式，而是從一線率先開始。
04 摸石過河
雖然供需關系發(fā)生了變化，市場預期發(fā)生了變化，但是政策的實施依舊小心翼翼，旨在投石問路。
四個一線，為什么從廣州開始？
因為只有廣州，對土地的依賴無以復加。
下圖是2022年全國城市對土地財政的依賴程度，可以看到低土地依賴程度城市只有四個，其中三個是一線的“京滬深”，而廣州排在土地依賴程度最嚴重的一檔，“超高土地財政依賴程度城市”，土地依賴程度高達107%，和溫州、太原這樣的三線城市在一檔。
正是廣州這種對土地財政的高度依賴，才使得這個一線中最需要放松政策的城市成為“頭一炮”。
對于其他一線政策是否推進其實存在變數。
深圳在8月30日晚官宣8月31日起施行執(zhí)行認房不認貸政策。
北京樓市是目前全國最堅挺的二個城市之一，暫時沒有實施的需要；上海樓市雖然有些低迷，但是購買力從來都不缺，新政的實施也會非常謹慎。但是不排除京滬會有“柔和變形版”政策的出臺。
我們來看看這個政策到底是什么？
05 政策細節(jié)
廣州的“認房不認貸”政策簡單地說，就是以家庭為單位，無論家庭成員歷史上有沒有貸過房貸，或者目前有沒有未結清的房貸，只要家庭在廣州無房，家庭任一成員在廣州買房就可以享受三成首付，貸款七成，且貸款利率按照首套利率計算。
這樣力度的新政，對于廣深（也包括可能出臺柔和變形版的京滬）以及其他二三線城市，有一批人將會受益。
06 利好人群
“認房不認貸”政策實施有兩類人群明顯受益。
最受益就是改善人群。這批人過去置換更宜居的房產，極難實現三成首付，有的四成、有的五成，甚至七成、八成。
新政實施后，置換人群只要賣出原有住宅，在本地無房，就可以享受三成首付。一套總價1500萬的一線改善入門房產，原來需要支付七成1050萬首付，新政后只要三成450萬首付，上車的費用腰斬都不止，難度大大降低。尤其是賣出原有房產的人，手里都有一筆不菲的資金，首付可以說毫無壓力。
對于這類人，置換的愿望一下子加大了，而且能買的總價段也一下子提高了，原本準備了1050萬資金只能買1500萬的改善入門，現在可以買3000萬的高端改善了。
可以說這個政策對于改善、尤其是高端改善人群和產品都有著刺激作用。
而那些曾經在老家貸款買房的新移民也是受益匪淺。
很多大城市的新移民年輕時為了結婚或者為了保值都曾經在老家貸款買過房，原本這次貸款會被記錄，使他們在大城市購買第一套房都無法享受三成貸款，而新政實施使這些大城市的剛需可以三成首付買房，大大降低了他們購房的難度，尤其對于那些在清遠和佛山買過房子的廣州新移民、在惠州和中山買過房子的深圳新移民來說是巨大的利好。
如果京滬也可以實施新政，那些在廊坊、天津郊縣買過房子的北京新移民和太倉、嘉善買過房的上海新移民也要抓緊時間了，你們的競爭對手也不少。
而且變化不僅僅在樓市。
07 不僅樓市
近一個月以來，國家關注的不僅僅是樓市，還出臺了大量的政策來刺激經濟、資本市場、金融市場。
尤其8月27日股市四箭齊發(fā)，限制減持、放緩IPO、印花稅減半、融資保證金降低，都是為了刺激羸弱的資本市場，而股市也給予積極回應。
一個月來頻頻出臺的政策也表明了管理層對經濟的態(tài)度，相信隨著樓市、股市的刺激政策不斷出現，貨幣、財政政策持續(xù)給經濟加溫，比黃金還珍貴的信心會逐步樹立，宏觀經濟會不斷向好。
在文章寫好的二小時后，深圳“認房不認貸”出臺了，政策內容完全一樣，但是出臺速度遠超市場預料，看來這一輪的救市是堅決而又迅速的，京滬出臺該政策的概率大大提高。
甚至可以預料，如果這輪政策不及預期，后續(xù)還會有更有力的政策進一步刺激房地產市場。
對于普通人，每一次修復，都是機會的降臨！
