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梁學城 彭紅俠/發(fā)自北京

隨著最后一聲“落槌”，北京6月份住宅供地畫上句號。

(資料圖片僅供參考)

6月20日，北京迎來本月第四場土地拍賣，掛牌的7宗地塊中，除朝陽區(qū)2宗地塊吸引了多家房企報名外，有4宗地塊均為底價成交。7宗地塊總起拍價格184.2億元，最終總成交金額189億元。相比前三批次的火熱角逐，此次收官之戰(zhàn)波瀾不驚，略顯冷清；京投發(fā)展成為此次拍地最大贏家，分別以獨立競買和聯(lián)合體形式摘得北京豐臺新宮及朝陽東壩共計3宗地塊。

上述宅地的成功出讓意味著北京2023年一批次供地落幕，一批次共推出23宗住宅用地，總成交金額712億元。

北京市規(guī)劃自然資源委負責人表示，北京將繼續(xù)結(jié)合市場實際，通過“多頻少量”方式實現(xiàn)商品住宅用地的均衡有序供應。同時，持續(xù)推動營商環(huán)境改革，促進北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

京投發(fā)展連下三盤

2023年第一批供地清單的最后7宗地涉及通州副中心、豐臺新宮及大興新城等區(qū)域地塊，根據(jù)最終成交結(jié)果來看，此次拍地稍顯冷清，平均溢價率僅為2.6%；本次多宗地塊報名房企均為北京歷次土地拍賣中的“老面孔”，如中海、華潤、保利+京投、招商、金茂等，外來企業(yè)未有過多表現(xiàn)。

具體來看，朝陽區(qū)東壩B006地塊僅經(jīng)過線上7次，線下4次出價便決定歸屬，最終由保利+京投發(fā)展聯(lián)合體競得，溢價率5.4%，成交樓面價約5.67萬元/平方米；銷售指導價格8.6萬元/平方米。

東壩C012地塊也僅經(jīng)過5輪現(xiàn)場競價，再度由保利+京投發(fā)展聯(lián)合體摘得，地塊起拍價22.4億元，起始經(jīng)營樓面價5.79萬元/平方米，新房銷售指導價8.6萬元/平方米。

目前距離上述地塊最近的項目是西側(cè)在售的京投發(fā)展·北熙區(qū)一期產(chǎn)品，截至目前688套房源已網(wǎng)簽381套，去化率55.37%；東側(cè)中冶·德賢御府去化率也近50%，兩項目均價在7.6萬～7.9萬元/平方米。這是2021年京投發(fā)展斥資175.3億元拿下的東壩三宗車輛段地塊。

除3宗地塊進入線下競拍環(huán)節(jié)外，包括豐臺區(qū)新宮車輛段地塊、大興區(qū)新城西片區(qū)地塊，以及城市副中心在內(nèi)的4宗地塊均為底價成交，總成交金額100.2億元。

其中，京投發(fā)展以50億元底價摘得豐臺區(qū)地鐵十九號線新宮車輛段綜合地塊，規(guī)劃建設面積12.55萬平方米，銷售指導價8.3萬元/平方米；中建三局城投+大興城建聯(lián)合體以10億元底價摘得大興新城西片區(qū)地塊，規(guī)劃建設面積4.45萬平方米，銷售指導價5萬元/平方米。城市副中心兩宗地塊則分別由通州房開、北投以底價14.3億元、25.9億元摘得。

另一宗熱門地塊為北京市豐臺區(qū)羊坊020地塊，共吸引中海、保利、天恒、招商4家房企參與，最終由招商蛇口以31.6億元價格摘得，成交樓面價約4萬元/平方米，溢價率4.98%，銷售指導價7.2萬元/平方米。今年以來，招商蛇口已經(jīng)連拿通州東小馬地塊、亦莊0032地塊，加上此次的豐臺羊坊村地塊，其在北京項目儲備已非常充足。

豐臺區(qū)羊坊020地塊周邊在售項目為橡樹灣和壹品興創(chuàng)御璟星城，目前銷售價格在6.3萬～6.5萬元/平方米。此外，今年上半年由華潤和中鐵聯(lián)合體摘得的西紅門6005地塊也距離地塊位置不遠。

對于此次拍地，有分析認為，地塊開發(fā)難度大、配建要求高、資金占用量提升或?qū)⒊蔀榉科箝_發(fā)的“攔路虎”。

北京鏈家研究院分析師岳微以豐臺新宮0601-03地塊為例稱，其所處位置優(yōu)越，緊鄰19號線、4號線雙軌交匯的新宮地鐵站。但作為車輛段綜合利用項目用地，分為落地區(qū)、坡道用地落地區(qū)及上蓋區(qū)三部分，同時，還需同步實施綜合利用結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換夾層兼綜合服務設備建筑規(guī)模約5.5萬平方米，建設專業(yè)性要求高，資金占用量大，開發(fā)建設難度大，因此，僅京投發(fā)展一家具有豐富TOD項目開發(fā)經(jīng)驗的房企參與競拍。

6月收金712億元

北京6月份前幾次的拍地現(xiàn)場可謂競爭激烈，出現(xiàn)了數(shù)十家房企爭搶一塊地的情況，外來企業(yè)勢頭更猛。

6月14日下午，北京本月第二批地塊集中出讓。根據(jù)出讓安排，北京此次共推出三宗地塊，分別位于海淀區(qū)、順義區(qū)，總出讓面積11.26萬平方米，總建筑面積15.89萬平方米，總起始價95.6億元。三宗地塊分別吸引30家、31家、21家房企及聯(lián)合體關(guān)注并參與競拍。經(jīng)過現(xiàn)場競拍，3宗地塊全部“觸頂”上限價格，共計收金109.94億元，平均溢價率15%。其中北京海淀雙新兩宗地塊被業(yè)內(nèi)稱為“航母級”地塊，在線上競價環(huán)節(jié)就分別“觸頂”上限價格，土地出讓金近百億元，最終，這兩宗地塊分別被越秀地產(chǎn)和北京天恒正同斬獲。

此前的6月1日拍地，40多家房企在京爭搶一宗地塊，并在線上競價環(huán)節(jié)就觸發(fā)價格上限，引發(fā)市場關(guān)注。

“整體來看，北京土地拍賣市場依舊是熱度不減，吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)布局在為北京樓市增添活力的同時，也將向房地產(chǎn)市場傳遞積極信號。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示。

目前，北京市本年度第一輪次擬供應商品住宅用地項目清單中的23宗項目全部順利成交，用地規(guī)模約98.05公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約181.44萬平方米，土地成交價款約712億元。

中指研究院土地研究總監(jiān)張凱表示，今年北京市第一輪次土拍整體概括為：地塊質(zhì)優(yōu)，競爭激烈。良好的營商環(huán)境和更公平的土拍規(guī)則之下，外地企業(yè)和民營企業(yè)參拍積極，部分地塊被新面孔競得。盡管競爭激烈，但整體來看，北京市土地拍賣市場保持相對穩(wěn)定，政府調(diào)控政策對市場起到了一定調(diào)節(jié)作用，引導開發(fā)企業(yè)理性參拍，維護了北京市土地市場持續(xù)穩(wěn)定的態(tài)勢和良性的發(fā)展狀態(tài)。

值得注意的是，北京第二批次拍地也將接踵而至，6月30日，將有房山區(qū)2宗地、平谷區(qū)1宗地進行公開出讓，大興西紅門鎮(zhèn)、昌平沙河鎮(zhèn)、昌平北七家鎮(zhèn)及通州永順鎮(zhèn)等4宗地塊也已掛牌預申請，其中昌平區(qū)兩宗地剛剛掛預申請僅一天即轉(zhuǎn)正掛牌，一場新的土地大戰(zhàn)撕殺即將上演。