策略專題：REITS運營情況梳理及近期市場表現分析
時間：2023-06-24 03:17:01
(相關資料圖)
報告摘要：
從首批REITs上 市至今正好兩周年，市場在不同階段走出了顯著的差異化特征，尤其是近半年來，二級市場量價萎縮，新發REITs 節奏放緩，投資者觀望情緒濃厚，市場由追求稀缺性逐步回歸內在價值考量，或于悲觀中孕育新的投資機會。
運營情況：高速公路類REITs 方面，疫后出行修復疊加經濟恢復，高速公路項目車流量與通行費收入改善明顯。生態環保類REITs 方面，底層為污水處理和廚余垃圾處理項目，受季節性影響較大，后續仍需關注項目成本和補貼動態。清潔能源類REITs 方面，鵬華深圳能源項目一季度營收環比下滑，需關注項目收費動態和原材料成本。產業園區類REITs方面，租金減免影響可控，仍需關注潛在租戶的續租、退租計劃影響，隨著經濟環境回暖，園區企業生產經營有望改善。倉儲物流類REITs 方面，受益于物流行業高速發展，高標倉儲需求旺盛。保租房類REITs 方面，底層資產區域位置較好，一季度出租率維持高位。
分配指標：從2022 年度及2023 年一季度的可供分配金額情況來看，受疫情影響及經濟修復較慢影響，整體數據表現一般。此外，由于季節性影響基礎設施項目資產收支情況，所以不能簡單基于一季度情況判斷基礎設施資產全年的可供分配金額。
市場表現：公募REITs 兼具股、債特征，上市逐漸走出獨立行情。截止報告期，REITs 加權平均漲幅為5.07%，27 只REITs 中有20 只REITs 均錄得上漲，而同期上證指數下跌8.33%。從資產增值收益看，產業園區、倉儲物流、清潔能源表現不錯，從分紅收益看，生態環保類REITs、高速公路REITs 分紅較多。近半年來，在賺錢逐步效應降溫、基本面修復不及預期、疊加流動性小加劇市場波動等合力下，市場持續下跌，交易量持續萎縮、價格表現低迷。
投資建議：1）關注市場交易變化：目前來看市場仍處于震蕩下行趨勢，一旦趨勢形成后將持續較長時間，直到趨勢出現明顯的反轉信號，因此需關注市場交易情況，關注形成震蕩行情，交易量及換手率開始出現邊際改善等情況。2）關注資產基本面改善：隨著政策加碼，宏觀基本面和發展信心逐步轉好，基礎設施資產經營情況有望得以修復，建議關注如產業園區招租、續租情況改善，出租率修復進展，車輛通行修復情況等。
3）關注政策出臺及發行速度：政策出臺及新發REITs 上市，有望帶動市場關注度及增量資金進場，此外近期多只REITs 相繼發布增持公告，多單新發REITs 申報，都將有望再迎重要長期資金。
風險提示：1）數據統計測算偏差。2）疫情等導致底層資產經營不及預期。3）相關支持政策落地不及預期。
