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南方夏季的早晨8時，氣溫已接近30。晴熱天氣籠罩下，廣州黃埔區舊改項目的施工現場同樣火熱。

(資料圖)

《中國經營報》記者近日走訪黃埔區留意到，沿著開源大道往火村方向，道路兩旁建起施工圍擋，該區域散落分布火村舊改一期、火村舊改二期等舊改項目，現場挖掘機、推土機、起重機持續作業，呈現一派忙碌景象。

近段時間以來，黃埔區舊改步入快車道。日前，廣州公共資源交易中心發布黃埔區文沖街文沖舊村改造項目公開引入合作企業的公告，這是自5月22日以來，廣州在近半個月的時間內發布的第三個公開招商的城市更新項目，其中涉及兩個黃埔區項目。值得注意的是，廣州上一輪如此集中發布此類公告，還是在2022年上半年。

早在今年年初，廣州提出2023年全市城市更新年度固定資產投資目標將達2000億元，同比增長超過60%。其中，城中村改造是重頭戲。為達到這一目標，廣州同步調整舊改政策，包括對合作企業的引入及退出等作出指引。

據克而瑞統計數據，截至2022年年末，除去明確為政府主導（或征收）、納入遠期規劃未啟動以及已完成的舊改項目，廣州全市共有451個整村改造項目正在推進中，占地面積合計約29145萬平方米。

今年擬批復20個項目

從廣州地鐵6號線香雪站出站，乘坐公交車用時約10分鐘到達火村公交站，下車即看到鱗次櫛比的住宅樓房，外立面嶄新且完整，該區域便是火村舊改項目一期H地塊復建安置房。

據廣州黃埔區方面發布，上述區域的安置房目前已完工，計劃于6月實現交付入住，共提供2260套安置房供村民回遷。剩余復建區地塊均處于全面搶工階段，計劃于今明兩年陸續交付。值得注意的是，火村復建安置房是黃埔今年大面積交付的復建安置房項目之一。

一期安置房完工的同時，火村舊改二期項目開始動工。廣州黃埔區方面介紹稱，火村舊改一期項目將導入健康服務產業，成為一個居住環境質量、集體經濟收益“雙提升”的優質現代化社區。二期將定位為服務智造、支撐科研的人才創新創業園區，通過提供企業孵化、眾創平臺、人才公寓、品質居住、商業配套、教育配套等功能，吸引高端人才，推動產城一體化發展。

與火村舊改二期同時開工的，還有宏崗舊村改造項目。公告顯示，該項目規劃建設總量約110.06萬平方米，其中復建區約61.14萬平方米，融資區約48.86萬平方米。黃埔區方面表示，宏崗舊村改造項目已納入廣州2023年城市更新項目年度計劃，是黃埔區重點三舊改造項目之一，將打造成為集住宅、商業等于一體的大型社區，助力建設產城融合、宜商宜居的“美麗新宏崗”。

記者注意到，火村舊改一期、二期及宏崗舊村改造項目均位于黃埔區云埔街道。據統計，該街道目前是黃埔區舊改項目最多的街道。其舊村改造項目總用地面積超過442萬平方米，惠及村民3.4萬人，預計投資815億元，改造后總建筑面積達1519萬平方米。

目前，云埔街道的4個轉制社區（城市化推進過程中，由農村社區向城市社區轉型的過渡形態）正在開展舊村改造工作，涉及13個改造項目，均已納入廣州2023年城市更新年度更新改造計劃。其中，6個項目已獲批復，火村、筆村、劉村格崗舊改項目復建房已開工建設，此外，火村和筆村舊改項目已完成首批復建房搖珠分房。

事實上，不止云埔街道，今年以來，黃埔區其他舊改項目亦在大步推進。6月5日，文沖街文沖（渡頭、文元、江北片）舊村全面改造項目發布公開引入合作企業公告，該項目的實施方案在3月正式批復。招商文件顯示，文沖街文沖舊改項目拆遷安置總投資額約64.71億元（不含土地出讓金），舊改范圍內在冊總人口共5989人，現狀建筑面積約為108.273萬平方米；改造范圍的總用地面積約125.54公頃，建新范圍用地面積約74.27公頃。企業遞交競選文件時間為7月6日。

文沖街文沖舊村改造項目公開招商期間，6月26日，永和街（鎮）永崗社區（不含橫東、橫南、橫北）舊村改造項目將迎來申請合作企業遞交競選文件的環節。5月22日，該項目發布引入合作企業公告，項目拆遷安置總投資額約57.15億元，社區（村）在冊總人口共3119人，現狀建筑面積86.62萬平方米。

舊改項目“多點開花”背后，廣州黃埔區方面此前表示，黃埔區作為廣州城市更新的主力軍，力爭今年批復項目20個，新開工400萬平方米，竣工交付安置房80萬平方米，加快復建安置房及公共服務配套“首開先建”。

“廣州黃埔發布”微信公眾號在5月發布文章披露稱，當前，黃埔區正在重點推進68個城中村改造項目，截至目前，已累計批復31個，開工2094萬平方米，竣工907萬平方米，建成安置房19987套（合計226萬平方米）；城市更新領域累計完成固定資產投資2188億元。1月至4月，黃埔區已正式批復舊村項目2個及舊廠項目1個，城市更新項目新開工120萬平方米，完成固定資產投資110億元，同比增長40%。

城中村改造是重頭戲

近段時間以來，舊改步入快車道的黃埔區亦是廣州城市更新的“領頭羊”。

上述永和街（鎮）永崗社區是今年廣州首個公開招商的舊村改造項目。記者查閱廣州公共資源交易中心官網獲悉，去年，廣州共發布5個舊村改造項目公開引入合作企業的公告，涉及3個黃埔區項目，增城區和花都區項目各1個，發布日期在2022年2月至2022年6月。

值得注意的是，2021年，廣州曾密集發布多個舊改項目公開招商的公告，數量超過10個。但就在2021年8月，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，加之受市場環境影響，房企流動性出現緊張，廣州多個舊改項目進入“休眠期”。去年下半年開始，房地產利好政策頻出，廣州城市更新隨之有序啟動，多個舊改項目迎來新進展。

今年一開局，廣州城市更新開始沖刺。廣州市政府工作報告提出，2023年全市城市更新年度固定資產投資目標將達2000億元，同比增長超過60%。其中，對于計劃推進的127個城中村改造項目，廣州今年預計完成固定資產投資983億元，占上述全市城市更新固定資產投資目標的49%。由此可見，城中村改造是今年廣州城市更新工作的重頭戲。

2月6日，《廣州市城市更新專項規劃（2021—2035年）》（公開征求意見稿）發布。根據規劃，至2025年，廣州累計推進城市更新約100平方公里；至2030年累計推進城市更新約200平方公里；至2035年累計推進城市更新約300平方公里。

其中，至2035年，廣州擬推進舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造項目297個，舊城混合改造項目16個，綜合運用各項政策以“留改拆”混合改造方式推進，鼓勵推進老舊城區微改造項目、外圍地區鄉村整治提升項目。

為促進項目加快開工建設，釋放有效投資，6月16日，廣州市住房和城鄉建設局發布《優化城中村全面改造項目審批流程的通知》，提出加快啟動城市更新前期計劃、優化方案審批流程、支持分片分期實施、優化規劃建設許可手續、加大金融支持力度等五個方面共十二條改革措施，加快推動城中村改造項目落地實施。

記者亦從近期的項目招商公告中發現，文沖街文沖舊村改造項目、永和街（鎮）永崗社區舊村改造項目均接受聯合體投標，聯合體成員不超過5個，其中具備與改造地塊相匹配資金實力的聯合體成員在聯合體中所占份額不得低于30%。值得注意的是，這在過往的舊改項目招標合作企業中是未曾出現過的，且企業的總資產門檻進一步下調至200億元起步。

另外，1月發布的《廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引》中，針對企業反饋產業導入門檻太高，不利于社會資金進入舊改市場的問題，該文件將產業導入中對于企業的行業地位和數量要求由準入條件轉為擇優條件，并不再分圈層設置企業的行業地位和數量要求。與此同時，增加企業退出的處理流程和措施，給合作企業保留一條“退路”。

（文章來源：中國經營網）